市原市内で不動産売却のご相談がありました | 市原で不動産売却なら市原市不動産売却相談センター | ブログ

当サイトをご覧いただきありがとうございます！ 市原市を中心に千葉市・袖ヶ浦市・木更津市をエリアとして不動産売却のご相談を承っております 市原市不動産売却相談センター（株式会社むすび）の菅原です。

市原市内のお客様からお父様が亡くなり空き家になった不動産を売却したいとのご相談がありました。先ずは相続登記手続きを既に済まされているかを確認したところ、これから手続きをされるということでした。司法書士事務所はご存じですかと聞くと自分で相続登記をされるということでした。

相続登記とは、被相続人（以下「亡くなった人」）が所有していた不動産の名義を相続人の名義へ変更することを言います。 不動産の所有者が誰なのかは法務局で管理されている登記簿（登記記録）に記録されていますが、所有者が亡くなったときに法務局が勝手に名義変更をしてくれるわけではありません。その不動産を相続した人が、「相続を原因とする所有権移転登記」、いわゆる相続登記を申請する必要があります。

相続登記を行わないままでいると、相続人はその不動産について法律上の権利を十分に主張できない場合があり、適切な管理や処分（売却・担保提供など）ができなくなってしまいます。例えば名義が故人のままだと売却による所有権移転登記（名義変更）ができません。さらに時間が経過すると、新たな相続（次の世代の相続）が発生して権利関係が複雑になるおそれもあります。

024年（令和6年）4月1日から、相続登記を義務化する法律が施行されました。申請期限は「不動産を相続したことを知ったときから3年以内」で、正当な理由なく期限内に登記をしなかった場合には10万円以下の過料が科せられます。この義務化は施行日前（2024年4月より前）に発生して放置されている相続にも遡って適用されます。

相続登記は、司法書士などの専門家に依頼せずに相続人本人が自分で行うこともできます。相続登記を自分で行う最大のメリットは、専門家に支払う報酬を節約できることです。

相続登記を業務として行える専門家は弁護士と司法書士のみです。相続登記を業務として取り扱っている弁護士は少ないので、相続登記と言えば司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士への報酬は自由化されているため一概にいくらとは言えませんが、相続登記の報酬は5～15万円ぐらいが目安になるでしょう。

相続登記の一般的な手順をご紹介します。

①相続する不動産の特定: まず被相続人（亡くなった方）が所有していた不動産を漏れなく洗い出します。固定資産税の納税通知書に添付された課税明細書を確認したり、市区町村役場で名寄帳（その人名義の不動産一覧）を取り寄せたりして、不動産の所在地・地番などを特定します。

②相続人の確定: 次に、その不動産を相続する権利を持つ法定相続人を確定します。被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本（除籍謄本や改製原戸籍を含む）をすべて集め、法律上の相続人全員を漏れなく洗い出します。相続人となる配偶者やお子様以外に、過去の婚姻歴や認知した子などがいないかも戸籍から確認します。確定した各相続人についても現在の戸籍謄本や住民票を用意します。

③  遺産分割協議の実施: 相続人が複数いる場合で遺言書がないときや、遺産の分け方を法定相続分どおりではなく特定の相続人が不動産を取得する場合には、相続人全員で遺産分割協議を行いましょう。話し合いの結果、不動産を「誰が相続するか」を決め、遺産分割協議書という書面にその内容を記載します。遺産分割協議書には、不動産の表示（所在地や地番など）と取得者を明確に記載し、相続人全員が署名・実印押印します。

④  必要書類の収集: 相続登記の申請には多くの書類が必要です。主なものは上述の被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の現在戸籍、被相続人の住民票除票または戸籍の附票、遺産分割協議書（作成した場合）およびその署名押印した相続人全員の印鑑証明書、名寄帳（若しくは評価証明書）などです。また、登記申請には登録免許税（不動産評価額の0.4%）の納付が必要となります。 ⑤登記申請書の作成: 法務局に提出する登記申請書を作成します。申請書には不動産の表示、登記の目的、原因、相続人（新所有者）や被相続人の氏名、添付書類の一覧などを正確に記入します。

⑥  管轄法務局での申請: 相続する不動産を管轄する法務局の窓口へ申請書類一式を提出します。郵送やオンライン申請も可能です。申請が受理され問題がなければ、後日相続人への名義変更が完了します。新しい権利証（登記識別情報）が発行され、これで相続登記の手続きは完了です。

登記は不動産の権利関係を公示する重要な制度ですから、その内容を変更する手続きは法律で細かくルールが決められています。相続登記も例外ではなく必要書類から申請書の書き方までルールに沿って行う必要があり、決して簡単な手続きとは言えません。

「必要書類が多すぎてどの書類を取得すればいいのかわからなくなってしまった」とか「自分で申請してみたが間違いが多すぎて申請をやり直すように言われてしまった」といった理由で、途中で挫折してしまうケースも少なくありません。

相続登記を自分で行うことは、費用を節約できるというメリットがありますが、それ以上にデメリットや注意点があります。

手続きに自信がない場合はもちろんのこと、忙しくて時間がない場合、できるだけ早く相続登記をしたい場合は司法書士への依頼を検討されることをお勧めします。

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