不動産の財産分与について | 市原で不動産売却なら市原市不動産売却相談センター | ブログ

当サイトをご覧いただきありがとうございます！ 市原市を中心に千葉市・袖ヶ浦市・木更津市をエリアとして不動産売却のご相談を承っております 市原市不動産売却相談センター（株式会社むすび）の菅原です。

不動産売却のご相談を受け、査定をさせていただいたのちに買取をご希望されるケースがあります。買取の理由としては住宅ローンの返済が厳しくなったというほかに離婚があります。

やむを得ず夫婦が離婚をするとき、多くの手続きが発生します。その一つに「財産分与」があります。

財産分与とは、婚姻中に夫婦が協力して築いた夫婦共同の財産を、離婚の時に夫婦で分けて清算することです。夫婦の間に共有の財産がある限り、離婚するときには必ず行わなければならない手続きです。

不動産を財産分与する方法は、主に以下の２つがあります。

1.家を売却し、現金化して夫婦で分ける

夫婦が結婚中に共同で得た財産は、夫婦の共有財産になります。離婚するときにスムーズに家の財産分与を行うのであれば、家を売却し、現金化してから夫婦で平等に分ける方法があります。

住まいを現金化するには、まず住まいの査定をしてもらいます。そして査定価格と、住宅ローン残債を確認した上で現金化の方法を決めます。

住まいの査定額が残債を上回る状態（アンダーローン）であれば、売却したお金でローンを返済し、残ったお金を夫婦平等に分け合うことができます。

住まいの査定額が残債を下回る状態の場合（オーバーローン）は、「家を売却して残債は自己資金で清算する」、「任意売却によって家を売る」などの方法で、住まいを現金化することになります。任意売却とは、債権者である金融機関の同意のもとに、ローンの残債があるなかで不動産を売却する方法のことです。不動産を売却する際には、住宅ローンを完済して抵当権を解除する必要があります。抵当権が設定されたままだと、買主が金融機関から融資を受けることができないからです。任意売却は住宅ローンが返済できなくなってしまったときの手段とされています。金融事故として信用情報に履歴が残ってしまう場合があるので慎重な判断が必要です。

2.家を売らずに住み続ける場合は、評価額を夫婦で分ける

住まいを売却せず、夫か妻のどちらかがそのまま住み、住まない方に現金を渡すという方法もあります。この場合は、固定資産税の納税通知書を確認し、不動産鑑定士に依頼するなどして、住まいの価値を調査します。そして、算出された評価額の半分を片方が現金で受け取り、もう片方は住まいを引き取るという流れになります。たとえば、引越しによる子どもの転校を避けたい場合は、この方法を取ればそのまま同じ家で生活を続けられます。

ただし家に住宅ローンが残っている場合は、名義人と居住者によって、名義変更の有無や手続きの方法が変わります。

①家の名義人が夫で、そのまま夫が住み続ける場合は名義を変える必要がありません。この場合は、家の価値の半分を現金で妻に支払うことで財産分与をします。住宅ローンの連帯保証人が妻になっている場合は変更手続きを行う必要があります。

②家の名義人が夫で、妻が住む続ける場合は注意が必要です。ローンの名義を夫のままにしておくと、夫のローン返済が滞ったときに家が競売にかけられることになります。買受人が決まったら家を出ていかなければなりません。夫は自分が住んでいる家ではないので、生活が苦しくなったときにはローンの支払いを放棄することも考えられます。そのために下記の検討が必要となります。

・夫が返済を続けるように公正証書を作成する

・妻に返済能力がある場合は家・ローンの名義を夫から妻へ変更する

③家の名義が夫婦共有名義の場合は、ローン残債と売却金額のバランスを早めに確認しておく必要があります。オーバーローン場合は、共有名義の場合は住宅ローンの債務者が2人になるので、先々支払いを続けていけるか考慮することが必要です。どちらかの支払いが困難な可能性がある場合は、夫婦間売買や任意売却などを視野に入れます。

離婚に伴う住まいや住宅ローンの処理には、いろいろな難しい問題があります。トラブルにならないためには、離婚する前に夫婦でよく協議し、問題を解決しておく必要があります。

不動産売却のご相談を承っております。査定無料、買取もスピーディーにご対応いたしますのでお問い合わせください。

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