市原市内で空き家が増えています | 市原で不動産売却なら市原市不動産売却相談センター | ブログ

当サイトをご覧いただきありがとうございます！ 市原市を中心に千葉市・袖ヶ浦市・木更津市をエリアとして不動産売却のご相談を承っております 市原市不動産売却相談センター（株式会社むすび）の菅原です。

先日売却の相談を受けたお客様から媒介のご依頼をいただき、売却のお手伝いをさせていただくことになりました。

ポータルサイトにアップするため現地に写真を撮りに行きました。今から45年ほど前に開発された住宅団地ですが現地に行くと物件の周辺に空き家が3軒もありました。今後ますます空き家が増えるのではないかと思います。

空き家問題が深刻化していると聞きますが、実際にどれくらい深刻なのでしょうか？

実は「2030年には日本の空き家率が30％に達する」と予測が出ています。

総務省の統計によると、2018年の全国の空き家数は約849万戸に上り、総住宅数中の空き家の割合（空き家率）は13.6％に達しています。全国の住宅の10軒に1軒以上が空き家という状況を示しています。さらに2023年時点では、空き家数は約900万戸、空き家率は13.8％と過去最高を更新し続けています。

空き家増加の根本的な原因は、人口減少と高齢化、そして世帯構成の変化です。 空き家化した住宅を所有するに至った経緯の中では相続による取得がもっとも多く、全体の過半数を占めています。 さらに住み替えの困難さも原因です。以前は三世代同居も珍しくありませんでしたが、核家族化が進んだ現在では、親の死後に家を相続しても、すでに自分の家を持っているか、通勤・通学の都合で相続した家に移り住むのが難しいケースが多くなっています。 そして高齢者の転居です。所有者が一人暮らしの高齢者の場合、介護施設や高齢者住宅へ入居することで、年単位で自宅が空き家になるケースが増えています。

相続された家も、相続人が遠方に住んでいたり、使い道がない場合は放置されたりする傾向が強く、登記すらされない「所有者不明土地」となるケースも増えているのです。 地方では人口減少も重なり、空き家の活用や管理が難しい地域も多く存在します。

時間の経過とともに住宅は確実に老朽化します。昭和期に大量に建てられた住宅は、築年数が40年、50年を超え、修繕やリフォームが追いつかないほど劣化しているものも多く存在します。 老朽化が進んだ住宅は、居住の快適性や安全性が著しく損なわれるだけでなく、耐震性や断熱性の面でも現行の基準を満たさないことが多く、現代の暮らしには適さないケースが少なくありません。 その結果、誰も住もうとせず空き家となり、さらに放置されることで一層劣化が進行します。倒壊や火災のリスクも高まるため、周辺住民にとっても大きな不安要素となり、買い手がつきません。

日本は地震・台風・豪雨などの自然災害が多発する地域特性があります。長期間放置された建物は構造が弱りやすく、揺れや強風に耐えられず倒壊してしまうおそれがあります。 通行人の安全や隣接住宅への被害といった二次的被害を引き起こす可能性も無視できません。また管理の行き届かない空き家は、不法侵入・不法投棄の温床となりやすく、放火の標的になるリスクも高まります。 一度火災が発生すると延焼のおそれがあり、周辺住民の住まいに被害が波及して甚大な損失を招く可能性があります。

老朽化した家を取り壊すには、思った以上に高額な費用がかかります。木造住宅であっても100万〜200万円、鉄筋コンクリート造ともなればそれ以上の費用が必要になることも珍しくありません。 この解体費用の負担が重くのしかかるため、所有者が「とりあえず放置」してしまうケースが多発しています。また、更地にすると固定資産税が上がるという制度上のデメリットもあり、わざと建物を残しておく所有者もいます。

2030年に向けて日本全国で空き家が大量に増加すると予測されている中、、積極的な対策と活用が求められます。空き家の売却や活用を「いつかやろう」と先送りにするほど、所有者の負担は大きくなります。木造住宅は税法に基づく財務省令上の耐用年数である22年を超えると、税務上の資産価値がほぼゼロになるとされており、放置期間が長引くほど売却価格は低下します。また、2030年前後に予測される「相続ラッシュ」の影響で大量の相続物件が市場に出回れば、供給過多による不動産価格の下落が避けられません。売り手にとって、有利な条件で取引できる期間は限られています。

管理不全空き家や特定空き家に指定されれば、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。さらに、相続した空き家の売却時に受けられる3,000万円の特別控除は、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡が要件です。 税制面の優遇措置を活かすためにも、早期の判断が求められます。

空き家所有者にとって、問題解決への第一歩は、その空き家を「生かせる資産」へと転換することです。

シェアハウスとしての再利用は、現実的で効果的な空き家の解決策です。 住宅の需要は低くても、シェアハウスとして住まいを提供すれば、若者や移住希望者のニーズに応えられます。たとえば、地域での起業支援やテレワーク推進と組み合わせれば、「おひとりさま」やフリーランスの居住ニーズにもマッチするでしょう。

空き家を手放さずに収益化する方法として、賃貸や民泊への転用も有効な選択肢です。 戸建て賃貸は、ファミリー層を中心に一定の需要がある一方で、市場における供給量が少ないため入居者を確保しやすいという特徴があります。 特にリモートワークの普及に伴い、郊外の戸建て賃貸のニーズは高まっており、長期入居による安定収入が見込める点が強みです。

「全国版空き家・空き地バンク」は、国土交通省が推進する空き家問題対策の一つです。 空き家の所有者と活用を希望する個人・法人をマッチングさせる仕組みで、全国各地の空き家データが無料で検索できます。 地域ごとの情報を確認しやすく、地方での住まい探しにも有用です。

空き家を活用できない場合、「解体」も視野に入れて検討しましょう。 老朽化した物件やマンションは、倒壊や火災のリスクがあり、放置すると地域全体の安全にも悪影響を及ぼします。 相続で取得した住宅で管理が難しい場合には、リスク回避のためにも早めの判断がおすすめです。 解体には費用がかかるものの、補助金や税制優遇政策が用意されている地域もあります。自治体の窓口に確認しておきましょう。固定資産税や維持費の負担を軽減できるという意味でも、経済的なメリットがあります。 空き家の活用が難しいと判断した場合は、専門家と相談して早期に解体を検討することが最善の対策です。

空き家の処分方法として、不動産買取業者への売却も選択肢に入れておきましょう。 一般的な仲介売却では、買い手が見つかるまでに数か月から1年以上かかることも珍しくありません。買い手を探している間にも固定資産税や維持管理費の負担が続くため、早期処分を望む所有者にとっては大きなデメリットです。 一方、買取業者に依頼すれば、業者が直接買い取るため、最短数日〜数週間で現金化でき、仲介手数料が不要な点もメリットです。

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