市原市で相続不動産売却の相談がありました | 市原で不動産売却なら市原市不動産売却相談センター | ブログ

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先日市原市内に住まわれているお父様が亡くなられて相続された不動産に関する相談を受けました。

お父様は一人で住まわれていたそうですので、「被相続人の居住用財産（空き家）にかかる譲渡所得の特別控除の特例」の対象となる可能性があります。

相続または遺贈により取得した被相続人（以下「亡くなった人」）が居住していた家屋やその土地を一定期間内に売却し、定められた要件に当てはまる場合は、譲渡所得の金額から最高3000万円を控除することができます。 これを、正式には「被相続人の居住用財産（空き家）にかかる譲渡所得の特別控除の特例」と言い、「空き家特例」とも呼ぶことがあります。

相続によって取得した空き家を一人暮らしだった被相続人が死亡した日以後3年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡したときは、その空き家を譲渡して得た利益から3,000万円を控除できます。令和6年1月1日以後の譲渡から家屋や土地を取得した相続人が3人以上の場合の特別控除は2,000万円となっています。この特例は空き家をなくすことを目的にしていますので、被相続人が亡くなられた時点で一人暮らしの場合に限られます。被相続人に同居者がいなかった場合に限り、亡くなられた方が住んでいた空き家とその敷地を相続された方が売却して利益を得た場合に、その利益から3,000万円の特別控除が認められます。

対象は、被相続人の居住の用に供していた「昭和56年5月31日以前に建築された建物とその敷地」に限られます。区分所有建築物は除かれ、建物を壊して敷地のみを譲渡するか、建物について耐震基準を満たすように耐震リフォームをしてから譲渡しなければなりません。もっとも、耐震基準を満たしている建物の場合にはそのまま譲渡しても特例が適用できます。なお、令和6年1月1日以後は、譲渡後一定の期限までに買主が除却工事や耐震改修を行った場合でも特例が適用できるようになりました。

相続した後、その家や家を取り壊した後の土地を事業の用、貸付けの用又は居住の用に供した場合には、この特例は適用できません。あくまでも相続から譲渡まで引き続き空き家でなければいけません。

被相続人が老人ホーム等に入居していた場合であっても、次に掲げる要件その他一定の要件を満たす場合に限り、相続の開始の直前においてその被相続人の居住の用に供されていたものとして本特例の適用が受けられます。

1.被相続人が老人ホーム等に入所をした時点において介護保険法に規定する要介護認定等を受け、かつ、相続の開始の直前まで老人ホーム等※1に入所をしていたこと。

2.被相続人が老人ホーム等に入所をした時から相続の開始の直前まで、その家屋について、その者による一定の使用※2がなされ、かつ、事業の用、貸付けの用又はその者以外の者の居住の用に供されていたことがないこと。

※1 老人ホーム等とは、認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居（いわゆるグループホーム）、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅、障害者支援施設、障害者共同生活援助を行う住居をいいます。※2 ここでいう一定の使用とは、被相続人居住用家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで、引き続きその被相続人居住用家屋がその被相続人の物品の保管その他の用に供されていたことをいいます。

実務上、次のいずれかの書類による確認も必要となります。 　

① 電気・水道・ガスの契約名義（支払人）及び使用中止日が確認できる書類　

② 老人ホーム等が保有する外出、外泊等の記録　

③ 市区町村が認める者が家屋の管理を行っていたことの証明書　

④ 不動産所得がないことを確認するための地方税の所得証明書等

特例を適用するための要件を整理すると以下のとおりです。

・譲渡人が、相続または遺贈により空き家を取得したこと

・空き家を売るか、空き家とその敷地を売る場合は、相続のときから譲渡のときまで事業、貸付け、居住などに使用しておらず、譲渡時に空き家が一定の耐震基準を満たすこと

・相続または遺贈により取得した空き家を取壊したあとに、その敷地を売る場合は、相続のときから譲渡のときまで事業、貸付け、居住などに使用しておらず、取り壊し後にほかの建物や構築物などを建築していないこと

・相続開始から3年を経過した年の12月31日までに売ること売却代金が1億円以下であること（相続人が複数の場合は1人につき1億円ではなく、合算した売却代金が1億円以下であること）売った空き家等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など、ほかの特例の適用を受けていないこと

・同一の亡くなった人からの相続または遺贈により取得した空き家等について、空き家特例の適用を受けていないこと

・空き家等の売却先が親子や夫婦など特別の関係がある人でないこと

なお、「空き家特例」は期限が延長され、適用期限が令和9年（2027年）12月31日までとなりました。また、現行制度では、譲渡前に耐震改修工事や建物の取り壊しをする必要がありましたが、令和6年（2024年）1月以降に行う譲渡については、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、耐震改修や取り壊しをすれば特例を適用することができるようになります。 

空き家特例を適用するには、確定申告書に要件を満たすことを証明できる以下の書類を添付する必要があります。

① 譲渡所得の内訳書

② 売った空き家等の登記事項証明書で次の3つの事項が明らかになっているもの 1. 売った人が亡くなった人の居住用家屋および居住用家屋の敷地等を亡くなった人から相続または遺贈により取得したこと 2. 空き家が昭和56年5月31日以前に建築されたこと 3. 区分所有建物登記がされている建物でないこと

③ 空き家の所在地を管轄する市区町村長に申請することで交付される「被相続人居住用家屋等確認書」

④ 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し

⑤ 売買契約書の写しなど、売却代金が1億円以下であることがわかる書類

なお、相続または遺贈により取得した空き家を取り壊した後にその敷地等を売った場合は、④の添付は不要です。

また、②の登記事項証明書は、「譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産にかかる不動産番号等の明細書」に不動産番号を記載することで、添付を省略することができます。

特例の適用を受けるには、必要書類を添え、確定申告をする必要があります。要件は細かく、経験のない場合では対応が難しいため、税理士に相談することをお勧めします。

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