市原市内で不動産売却のご相談がありました | 市原で不動産売却なら市原市不動産売却相談センター | ブログ

当サイトをご覧いただきありがとうございます！ 市原市を中心に千葉市・袖ヶ浦市・木更津市をエリアとして不動産売却のご相談を承っております 市原市不動産売却相談センター（株式会社むすび）の菅原です。

先日新築のお世話をさせていただいたお客様からお隣の家のご所有者から不動産屋を紹介してほしいと言われたとご連絡をいただきました。

ご連絡が取れ家に伺うと息子さんがいらっしゃって、お父様が施設に入っていて今は空き家になっているとのことです。売却を検討しているが心配なことがあり、お父様に認知症の症状が出てきたそうです。

親御さんに認知症の疑いがある場合、将来的に実家などの不動産を売却できるのか不安を抱える方は少なくありません。

認知症になった親が所有する不動産は、たとえ親族が代理で取引を行う場合でも売却が認められません。そもそも、なぜ認知症になったら不動産は売却できないのでしょうか？ 正確に言うと、認知症などで「意思能力」が無くなっている場合には、不動産は売却できません。

「意思能力」とは、法律用語で、自分の行為によってどのような法律的な結果が生じるか判断できる能力をいいます。 「意思能力」がない人が不動産の売買契約を結んでも、契約は無効です。 そのため、「不動産を売却したら所有権が買主に移転し、代わりに代金を受け取る」ということを所有者がはっきり認識できていないときには、不動産を売却することはできません。

ただし、ひと口に認知症といっても、症状は様々です。 認知症が疑われる場合でも、「意思能力」があると判断されるなら、通常どおり単独で不動産を売却できる可能性もあります。

例えば入院中などで、自分で不動産会社に行くことができなくても、判断能力が十分ならば売却は可能です。 つまり、身体的な能力に問題があっても、判断能力に問題がなければ契約はできます。 この場合には、委任状を準備して子供などが「代理人」となり、売却の手続きを進めることができます。

重度の認知症患者は、意思能力を有していないと判断されます。 そのため、認知症の親が単独で不動産売買契約などの法律行為を行うことはできず、仮に取引をした場合も無効となる可能性が高いです。

認知症で意思能力がない場合、親本人が不動産の売買契約を行うことはできません。 では、何らかの理由で家の売却が必要になった場合、どのように対処すれば良いのでしょうか。

認知症の人が所有する不動産を勝手に売却することや、認知症の親に不動産を買わせることを防ぐことができるのが成年後見制度です。

成年後見制度には、「任意後見制度」と「法定後見制度」の2種類があります。

任意後見制度

軽度の認知症で意思能力がある場合は、任意後見制度を利用できる可能性があります。 任意後見制度とは、親が認知症になる前に、あらかじめ信頼できる後見人を定めておく制度です。 法務省令で定める様式を用いて、公証人が作成する公正証書によって行われます。 親本人でなければ手続きできない制度なので、できるだけ早く対応しましょう。

法定後見制度

法定後見制度とは、認知症などが原因で本人に意思能力がない場合に、家庭裁判所によって法定後見人が選ばれる制度です。 認知症となった親が後見人を定めていなかった場合は、こちらの制度を利用することになります。 家庭裁判所が後見人を選ぶといっても、ランダムで選ばれるわけではありません。 子どもや親族など、提示された候補者のなかから、家庭裁判所が適切だと判断した人が選ばれるのが一般的です。 弁護士や司法書士といった家族以外が選任されることもあります。 法定後見制度を利用して親名義の不動産を売る場合は、親の住所地を管轄する家庭裁判所に後見等開始申立を行いましょう。

家族信託

家族信託とは、認知症などで意思能力を失ってしまった場合に備えて、あらかじめ自分の財産を管理する権限を家族に与えておくという制度です。 成年後見制度よりも自由度が高く、契約時に家庭裁判所が関与することはありません。 「遺言信託」と「契約信託」の2つに分類されますが、遺言信託の場合、相続後にしか効力を発しないため、認知症対策としては契約信託が有効となります。 家族信託を利用することで、信託財産の名義が受託者に置き換えられます。 もちろん、家や預貯金の名義も受託者になるので、不動産売買やリフォーム費用の引き出しも問題なく行うことができるようになります。 ただし、家族信託も法律行為の一種と判断されるため、すでに親が認知症で意思能力を失っている場合は利用することができません。  

親の認知症が軽度のうちに生前贈与や家族信託も視野に入れながら、親族とよく話し合って不動産管理の方針を検討しましょう。

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