市原市で生前整理のご相談がありました | 市原で不動産売却なら市原市不動産売却相談センター | ブログ

当サイトをご覧いただきありがとうございます！ 市原市を中心に千葉市・袖ヶ浦市・木更津市をエリアとして不動産売却のご相談を承っております 市原市不動産売却相談センター（株式会社むすび）の菅原です。

先日市原市内にお住まいの方から持ち家の売却のご相談がありました。 生前整理の一環で今住んでいる家を売却したいとのご希望でした。詳しく話を聞くと母子二人住まいで住むには持て余してしまうのとお母様が90歳を過ぎているので老人ホームに入る資金作りをしたいとのことでした。

家に対する考え方が今と昔で変わってきました。住宅と土地の価値が変わってきたためです。不動産は「負動産」や「腐動産」と呼ばれることがあるくらい、所有者の荷物になることがあります。そのため、使う予定がなければ、老人ホームに入居するタイミングで売却したほうが良い可能性があります。売るか残すか悩むと思いますが、誰も住む予定がなければ売却したほうがよいでしょう。

不動産を売却すれば現金が得られるため、老人ホームの高額な入居一時金や月々の費用に充てることができます。特に年金収入だけで入居費用をまかなうのが難しい場合は、大きな助けになります。 親や祖父母の「貯金が底をついてしまったらどうしよう」という不安を減らしてあげられるのではないでしょうか。老人ホームに入る場合、自宅に戻らないと分かってから売却したいと考えている方も多いでしょう。たしかに、自分の家は自分の貴重な財産なので、それを処分するなら納得できる形で行うべきです。しかし税金のことを考えると、住まなくなった家は早く売ったほうが良いといえます。

不動産を売却すると所得税が発生しますが所得税には「マイホームを売ったときの特例（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）」というルールがあります。これは支払う税金の額を軽減する措置なのですが、期限をすぎると使えなくなってしまいます。「マイホームを売ったときの特例」に該当すると、家を売って得た譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。これにより所得税の額が減ります。 しかし「マイホームを売ったときの特例」は、自分が住まなくなってから3年以内にしか使えません。中古住宅は今、どの地域も余り気味なので簡単に売ることはできません。売ろうかどうか迷っていたり、売る準備をしていたりしていると簡単に3年がすぎてしまいます。そうなるとせっかく売ることができても税金が高くなってしまい、手元に残る現金が少なくなってしまうでしょう。したがって、親や祖父母が老人ホームに入居してから時間が経ってしまうと特例は適用されません。 税金面からいえば、早く売却したほうが有利です。

不動産を売らない限り、所有者には固定資産税や都市計画税が課され続けます。しかし、売却することでかからなくなります。老人ホームに入居しながら税金を払い続けるのは大きな負担になるので、

固定資産税のことを忘れていないか確認してみてください。

老人ホームに入った親や祖父母が認知症になってしまったら、その持ち家を売却することが難しくなるので注意してください。 家と土地を売却できるのは原則、所有者だけです。例外的に、所有者が委任状を作成すれば、子供たちが売却することができます。しかし認知症が進んでしまうと本人が売却することも、委任状の手続きをすることも困難になり、売れない状態が長期化してしまうかもしれません。

不動産を売る流れを紹介します。

〇ステップ1：不動産を査定してもらう 不動産を売るには、いくらで売るか決めなければなりません。そのため、所有している家と土地がいくらくらいで売れるか、不動産会社に査定してもらう必要があります。

〇ステップ2：売却の依頼先を決める（仲介か買取か決める） 査定額が決まっても、所有者が自力で買主を探すことは事実上不可能です。 そのため大抵は、売主（所有者）は売却を手伝ってくれる不動産会社を探すことになります。 不動産会社は買主を探す仲介もできますし、不動産会社がその不動産を買い取ることもあります。仲介か買取かは、売主と不動産会社が話し合って決めます。

〇ステップ3：売り出し価格や売り方を決める 不動産会社に仲介を依頼する場合、売り出し価格を決めます。査定額をそのまま売り出し価格にすることもできます。 さらに売り方を決める必要があります。売り方は、仲介をする不動産会社に任せることが多いでしょう。

〇ステップ4：条件が合えば買主と売買契約を結ぶ 買いたいという人が現れ、販売価格や引き渡し条件などが合致すれば、売主と買主の間で売買契約を結びます。 不動産の売買契約は複雑なので、このようなときも仲介してくれる不動産会社が頼りになります。

〇ステップ5：買主から代金を受け取って買主に家を引き渡す 売買契約を結んだら、買主は売主に代金を支払って、売主は買主に家と土地を引き渡します。具体的には、代金の入金と登記の変更を行います。 これで家の売却が完了します。

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