市原市内で不動産売却のご相談がありました | 市原で不動産売却なら市原市不動産売却相談センター | ブログ

当サイトをご覧いただきありがとうございます！ 市原市を中心に千葉市・袖ヶ浦市・木更津市をエリアとして不動産売却のご相談を承っております 市原市不動産売却相談センター（株式会社むすび）の菅原です。

先日親が所有の不動産を売却したいとの相談がありました。親が高齢で管理ができなくなってきたとの理由でした。家に関して事前に色々とお調べしたところ、建築確認が出されずに建てた家だということが分かりました。

建築確認を申請せずに建物を建築してしまうと、その建物は違法建築として罰則をうける可能性があります。 建物を建築する際には、建築基準法、都市計画法などの法律や自治体の条例を守らなければいけませんが、これらに違反して建物を建てることを「違法建築」と言います。

違法建築には、さまざまなケースがあります。 よくあるのは、建ぺい率や容積率オーバーです。

さらに、接道義務を満たさない土地に建物を建ててしまった場合も違法建築になります。その他にも、斜線制限違反、採光違反や、建築許可を受けずに建築をしたり、完成後に完了検査を受けなかった場合なども違法建築にあたります。

既存不適格とは、建築時には合法的な建物が、その後の法令の改正などにより、結果的に違法建築の状態になってしまったことを言い、違法建築とは区別されています。 既存不適格の代表例としては、昭和56年５月以前に建築確認を取得して建てられた建物があげられます。

建物を建築する際には、事前に「建築確認」の許可を得てから着工します。建築確認とは、建物の計画概要を自治体や指定確認検査機関に提出し、その内容が法的に問題ないかをチェックしてもらうことです。計画概要が建築基準に適合していれば「確認済証」が交付され、建築工事を開始することができます。以前は完了検査を受ける割合が低く、建築確認申請時に提出した図面と異なる施工をしてもほとんど発覚する可能性がなかったため、違法建築の要因となっていました。そのため、違法建築物の多くは完了検査を受けていない古い建物と言えます。

違法建築の住宅は、住むことも使うこともできますが、特に賃貸や売却をする際には問題が生じます。中古住宅の購入を検討している人は、一般的には好んで違法建築の住宅は購入しません。売却の仲介を行う不動産会社は、違法建築であることを知っている場合には告知義務があります。当然買主にも違法建築であることが分かるため、売却ができなくなる可能性もあります。なお、売主側が違法建築であることを不動産会社に伝えていなかった場合には、売却できたとしても、その後損害賠償や契約解除の請求をされる可能性があるため、必ず伝えておく必要があります。

違法建築に対して、ほとんどの銀行が住宅ローンの融資を認めていません。買主が購入にあたり住宅ローン利用を条件としている場合、違法建築では融資を受けられないので売買もできません。

買主が住宅ローンを利用せずに現金で購入する場合は、売却できる可能性もあります。ただし、多くの場合違法建築であることによって買いたたかれるので、周辺相場よりもかなり安くなってしまうでしょう。

違法建築の建物でも賃貸すること自体は可能です。 ただし、火災や災害などトラブルがあった場合には、建物の所有者としての責任が問われます。また、用途変更もできないため、行政から違反を問われた場合にも責任は貸主側にあります。 このようなリスクを負っても賃貸にするかどうかについて、慎重に判断する必要があります。

相続した不動産に共通することですが、問題がある場合その解決にあたり多大な時間・労力・お金がかかります。そのため、相続前から家族で問題を共有し、解決に向けて早めにスタートを切ることが重要です。なお、違法建築の解決に当たっては、専門的な知識や判断が必要になるため、不動産に詳しいFPや不動産会社、土地家屋調査士、建築士などの専門家に相談しながら解決を図ることをおすすめします。

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