市原市内で不動産売却のご相談がありました | 市原で不動産売却なら市原市不動産売却相談センター | ブログ

当サイトをご覧いただきありがとうございます！ 市原市を中心に千葉市・袖ヶ浦市・木更津市をエリアとして不動産売却のご相談を承っております 市原市不動産売却相談センター（株式会社むすび）の菅原です。

先日知り合いから不動産売却の相談がありました。もう少し早く相談すればよかったと言われたのですが、その理由はご両親が住んでいらっしゃる土地建物を売却するのに名義が共有になっていてお母様が認知症になられているため意思表示が難しいということでした。

実家を売却したいと検討しているものの、所有者である親が認知症のため、どのような手続きをすればよいのか悩んでいる方もいるでしょう。家の所有者が認知症の場合は、意思能力の有無に応じて売却方法が異なります。認知症の親の家を勝手に売却するとトラブルに発展する可能性があるため、事前に家の売却方法について理解しておくことが大切です。

土地建物を売却する不動産売買契約を始め、契約を結ぶ際には、契約を締結する人に、自分の結んだ契約からどのような法的な効果が生じるのかを判断できる能力が必要であると解されています（この能力を「意思能力」といいます。）。それゆえ、意思能力のない人が結んだ契約は、無効となると解されています。土地建物を売却する不動産売買契約であれば、土地建物を売却することができないこととなります。

認知症の進行に伴い、法律上「不動産売買を判断する能力がない」と見なされる場合があります。これにより、介護費用や施設入居費用の捻出を目的とした実家や不動産の売却が困難になり、資金面で苦慮する事態に陥ることがあります。

ただし、「認知症 ＝ 不動産売買不可能」というわけではありません。認知症の症状は個人差が大きく、軽度の場合は売買が可能な場合もあります。認知症の初期症状に気づいたら、不動産売却について早めに専門家に相談することで、将来のトラブルを回避できます。

家の売却取引においては、司法書士が認知症の方の意思能力を判断するのが一般的です。意思能力を判断する際は、以下などの項目を確認します。

・本人確認（年齢や住所など）

・売却の動機

・売却内容の理解

・売却する意思

ただし、司法書士は医学的な診断を行えません。司法書士が意思能力の判断をできない場合は、医師による診断書が必要になる場合もあります。 また、親が認知症でも意思能力があると判断された場合は、委任状も有効となります。委任状とは、親（本人）の意思にもとづいて代理人が契約手続きを行える証明書のことです。 委任状を所有していると、親（本人）が契約の場に同席できなくても、代理人が親（本人）に代わって手続きを進められます。

精神上の障害により、自己の行為の結果が有利か不利かを判断する能力（これを「事理弁識能力」といいます。）を欠く常況にある者がいる場合、その者の親族等は、家庭裁判所に対し、成年後見人を選任するよう申し立てること（成年後見の申立て）ができます（民法7条）。  家庭裁判所がこの申立てを認めて選任した成年後見人は、本人（「成年被後見人」ともいいます。）のため、本人の財産を管理するとともに、その財産を用いて本人を療養看護し、その者を保護します。

成年後見人は、本人の財産管理と身上監護を行う権限を持ちますが、不動産売却には家庭裁判所の許可が必要となる場合があります。特に居住用不動産の売却には、原則として許可が必要です。 認知症発症後の不動産売買は通常の売買よりも時間と労力を要しますが、この方法によって本人の権利を守りつつ、必要な財産処分を行うことが可能となります。

認知症の親の後見人が選任されたら、不動産会社の査定を受けて媒介契約します。

成年後見制度を利用して認知症の親の家を売却する場合は、通常5〜9ヶ月程度かかります。家庭裁判所の申立て準備から後見人の選任までに2〜3ヶ月程度、家の売却手続きに3〜6ヶ月程度かかるためです。 家の売却手続きに時間がかかると家の価値が下がり、希望する価格で売却できない可能性があります。成年後見制度を利用する際は、早めに手続きをすることが大切です。

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