市原市内で戸建ての売却相談がありました | 市原で不動産売却なら市原市不動産売却相談センター | ブログ

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先日、戸建て住宅をご所有のお客様から売却相談がありました。築４７年で一年間は空き家の状態です。

不動産の名義は奥様でしたが離婚をされていて住んでいらしたのは元ご主人様という経緯がありました。売却の理由は住んでいらした元ご主人様が亡くなられたためです。

近年の高齢化社会に伴い、独居老人の数が年々増加傾向にあります。独居老人とは、言葉の通り、一人で暮らしている老人のことを言います。「老人」は年を取った人全般に対して使われる言葉ですが、独居老人と言った場合の老人は「高齢者（65歳以上の方）」を指すのが一般的です。

独居老人が抱える大きな問題が、病気やけがです。病気やけがの際に発見が遅れると、そのまま孤独死につながる可能性が高いと考えられます。孤独死は、心情的な問題に加えて、死後の手続きの問題や、相続の問題にもつながります。

不動産売却の際、孤独死はどのような影響があるのでしょうか。

事件性がなく人が亡くなった家やマンションは、原則として事故物件にはなりません。しかし、状況によっては事故物件になることもあります。

不動産における事故物件とは、自殺や他殺といった告知義務のある不自然な人の死が起きた家やマンションなどを指します。

告知義務とは、売主が売却しようとしている物件に何らかの不具合や問題があった場合は、買主に伝えなければならないという売主の責任のことです。

病死や老衰は自然死であり、不自然な死に該当しないため、原則として告知義務の対象にはなりません。

これまで、明確な人の死における事故物件の定義はなかったのですが、国土交通省はトラブルの未然防止の観点から、2021年に宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインを公示しました。このガイドラインによると、自殺や殺人といった不自然な死などについては告知義務があるとし、病死や老衰、すぐに発見された孤独死などについては告知義務がないとされています。

つまり、自殺や他殺、不審死があった場合は、売主は買主にそのことを必ず伝えなければならず、病死や日常生活の事故死などの場合は伝える義務はないということです。

しかし、自然死であっても、亡くなってから発見までに時間が経っていたような場合は、事故物件になる可能性が高くなります。

事故物件になるかどうかは、自殺や他殺などの不自然な人の死といった心理的瑕疵（しんりてきかし）になるかどうかがポイントになります。心理的瑕疵とは「人を嫌な気持ちにさせるような欠陥や欠点」という意味です。人によって心理的瑕疵の捉え方は異なります。「事件や事故が起きた物件なんて住みたくない」という人もいれば、「安くなるなら別にかまわない」という人もいるでしょう。

「事故や事件性のない死」とはいえ、死亡から発見まで一定期間以上経った自然死は「孤独死」として扱われ、事故物件と判断される可能性が高くなります。

しかし、亡くなってから何日以内に発見されれば告知義務は不要、といった明確な基準はありません。 一般的には、室内においや汚れが染み付いてたり、警察や救急車がきて近所に孤独死の事実が知れていたりする場合は、告知義務の対象になってしまいます。

そのような状況でなくても、後々のトラブルを避ける意味から少なくとも不動産会社には人の死があった事実を伝えておくことをお勧めします。

浴室での心筋梗塞のような「突然死」には事件性がないため、発見が遅れさえしなければ事故物件に該当する可能性は低いです。 人はいずれ死を迎えるものですから、物件内のすべての死が告知義務に該当するわけではありません。 ただし、自然死の場合と同様に、亡くなってから発見までに日数が経っているような場合は、事故物件として扱われることがあります。

病死や突然死で亡くなってからすぐに発見された場合は、事故物件にならないため、通常の相場価格に近い額で売却することが可能です。 しかし、亡くなってから発見されるまでにかなり時間が経っている場合は、事故物件になってしまうため、相場よりも安い額での売却になります。

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