貸家売却の依頼がありました

2024/04/28

買取

当サイトをご覧いただきありがとうございます！市原市を中心に千葉市・袖ヶ浦市・木更津市をエリアとして不動産売却のご相談を承っております市原市不動産売却相談センター（株式会社むすび）の菅原です。

貸家を所有するオーナー様から売却のご相談を受けました。現在賃貸中での売却となります。

賃貸中の物件でも売却は可能です。物件の所有権や賃貸権を購入してもらうことで、新しいオーナーに賃貸経営を引き継ぐことができます。所有権や賃貸権が変わることをオーナーチェンジといい、不動産ポータルサイトなどでは、オーナーチェンジ物件として売り出されています。

賃貸中の物件を売却する方法は、次の3パターンがあります。

・入居者がいるまま売却（オーナーチェンジ）

　入居者がいるまま売却してオーナーを変更する方法（オーナーチェンジ）です。売却先は投資家がターゲットで、売却の承諾を入居者からとる必要はありません。新しい家賃の振込先の連絡だけです。売り主は、建物の修繕をおこなわずに売却できるため、他の2つの方法より現金化が早い傾向にあります。売却できるまでの期間は家賃収入を受け取れる点もメリットです。ただし、売却先が投資家に限定されるデメリットがあり、すぐに購入希望者が見つかるとは限りません。居住用の物件売却と比べて購入希望者が狭まる点は押さえておく必要があります。また、買い主が改築や立て替えをするには入居者の許可がいるため、自分の思いどおりに手を加えられない可能性もあります。

・退去してもらい売却

　入居者と普通借家契約を結んでいる場合は、自身の都合だけで強制退去はできませんが、定期借家契約であれば、事前に期限切れのタイミングで退去を伝えておくことで、空室にできます。賃貸物件を空室にしておくと、居住用物件としても売り出すことができ、買い主は投資家以外に広げられます。空室のため内覧前にハウスクリーニングやリフォームも可能です。見た目が綺麗だと、購入者からの印象がよくなりやすいでしょう。立ち退き交渉は、難航することも考えられます。立ち退き料の支払いも必要になり、一時的に出費が増える可能性が高いです。また古く傷みがある物件では、リフォームやリノベーションで費用が発生する可能性があり、売却期間が長期化する恐れもあります。

・入居者に売却

　入居者のなかには、賃貸物件を気に入って購入したいと考える人も存在するため、交渉の余地はある方法といえます。居者と直接交渉するため、買い主を探す手間はかからず、不動産会社の仲介なしで個人売買も可能です。また、立ち退きの交渉や費用の支払いが必要ないため、手間や費用の軽減につながります。

賃貸物件における借家契約（賃貸借契約）には「普通」「定期」の2種類があります。

契約期間が2年などと書いてあっても、定期借家契約でない限り、2年が経過しても契約が終了するものではありません。借家契約の種別は賃貸借契約書で確認できますので、もし賃貸借契約を読んで「定期借家」という文字がなければ普通借家契約です。

収益物件は、「利回り」と「値上がりが見込めるか」が1番に重視されるため、居住用の住宅とは相場が異なります。

利回りは、不動産の収益性を示す重要な指数です。ただ、「利回り」といっても、様々な種類があり、内容も異なっているため、それぞれの違いを理解することが大切です。利回りには「表面利回り」「想定利回り」「実質利回り」があります。

・表面利回りは、物件の購入価格に対する収益性を表す数字です。

表面利回り（％）＝年間収入÷物件価格×100

上記のように、収入と物件価格だけで簡単に算出できます。

・一方、年間収入を満室時想定で計算するのが想定利回りです。想定利回り（％）＝満室時年間収入÷物件価格×100

想定利回り・表面利回りは不動産広告などで一般的に利用されています。しかし、これらは賃貸経営するうえで必要な経費については考慮されていないため、気をつけなければなりません。より実際の利回りに近い数字を知るためには実質利回りを算出することが大切です。

・賃貸経営をすると、様々な諸経費がかかります。そういった支出も考慮した利回りが、実質利回りです。実質利回り（％）＝（年間収入－年間経費）÷物件価格×100