市原市内の空き家売却のご依頼をいただきました | 市原で不動産売却なら市原市不動産売却相談センター | ブログ

当サイトをご覧いただきありがとうございます！ 市原市を中心に千葉市・袖ヶ浦市・木更津市をエリアとして不動産売却のご相談を承っております 市原市不動産売却相談センター（株式会社むすび）の菅原です。

市原市内で現在空き家になっている戸建て住宅の売却依頼がございました。おばあ様がおひとりでお住まいだったのですが施設に入られてから空き家状態でした。お身内でご相談をされ売却をすることになりました。今回の土地建物に関してお調べをしたところ、前面道路が私道で持ち分がないことが分かりました。

私道持分とは私道に接している土地の所有者が有している持分のことです。 原則として私道は私道所有者または私道の所有者が通行を認めた人のみしか利用できないため、私道に接する物件を売買する際には私道持分についてトラブルに発展するケースも多くあります。

道路には、大きく分けて、公道と私道の2種類があります。公道とは国・自治体により所有・管理が行われる道路のことで、原則として誰でも通行可能です。一方、私道とは個人や団体などの民間により所有・管理が行われる道路のことで、所有者に許可された人でないと通行できない場合が多くあります。

私道持分とは、1本の道路に複数の物件が面している場合、私道の所有権を分配して私道に接しているすべての住民が道路を利用できるようにした所有権のことです。 私道は私道所有者または私道の所有者が通行を認めた人のみが利用できる道路なので、私道持分を有していないと通行できません。 従って、私道に面している物件を所有している場合は必ずといってもいいほど私道持分を有していることになります。

私道持分がない土地や建物は売却しにくいと言われます。その理由として、以下の4つが挙げられます。

1.私道の通行に許諾や通行料が必要

私道持分がない土地や建物から外部に出るためには、第三者の所有物である私道を通行する必要があります。第三者が所有する私道は私有地であるため、所有者と所有者が許諾した人だけが通行できます。 つまり、私道持分がない土地や建物と外部とを行き来するには、私道の所有者に通行の許諾を得なければなりません。許諾を得たら必ず自由に通行させてもらえるわけではなく、車での通行が禁止され工事をする際には許諾や承諾料が必要たり通行料を請求されたりする場合もある点に注意が必要です。

2.工事をするには許諾や承諾料が必要

私道持分がない土地や建物の工事をするにも、許諾や承諾料が必要になります。というのも、私道の通行と同じように私道を工事車両が通ったり私道を掘ったりするなど他人が所有する私道を使うことがあるからです。 万が一、工事の許諾を得られない場合は裁判に発展することもあり得ます。以下の判例のように、許諾を得られなかったとしても工事を妨害されることは裁判上認められていないため、工事自体ができないことはないでしょう。

3.住宅ローンを組めない可能性がある

私道持分がない土地や建物を所有することには、通行や工事に許諾や通行料・承諾料が必要になるデメリットがあります。そのため、私道持分がある土地や建物と比較すると所有するリスクが高いため、資産価値が低くなってしまうのです。資産価値が低い不動産は金融機関から担保として認められにくく、住宅ローンを組めない可能性があります。 住宅ローンが組めない土地や建物の場合、購入者が一括で購入資金を用意する必要がありますが、購入資金を用意できない場合には、売却できなくなる可能性が高いのです。

4.私道の維持費負担をめぐるトラブルが起きる可能性がある

私道持分がない土地や建物を所有すると、私道の維持費負担をめぐってトラブルが起きる可能性があります。法律上は、私道持分がない人は私道の維持費を支払う必要はありません。しかし、私道持分がない人は私道を通行させてもらう代わりに、私道の維持費を一部負担することが慣習となっている場合が多くあります。私道持分がない人が負担する維持費の割合には明確な基準がなく、維持費をいくら負担するのかで折り合いがつかないケースも少なくありません。また、私道の所有者は固定資産税や都市計画税を支払っているため、私道の維持費はすべて私道持分がない人が負担することを求められる場合もあり、多額の負担を負わなければいけないケースもあります。

私道持分がない土地は、通行や工事を行う際に大きな制限がかかってしまうため、購入が避けられる傾向にあります。しかし、私道持分を取得したり通行・工事に関する許諾を得たりした後に売却すれば、相場に近い価格で売却できる可能性が高まります。さらに、訳あり物件専門買取業者に売却すれば、手間や費用をかけずに、すぐに私道持分がない土地を売却することが可能です。

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