相続した空き家の譲渡所得から3,000万円控除できる！

2023/05/29

空き家

当サイトをご覧いただきありがとうございます！市原市を中心に千葉市・袖ヶ浦市・木更津市をエリアとして不動産売却のご相談を承っております市原市不動産売却相談センター（株式会社むすび）の菅原です。

ご自宅で一人暮らしをしていたお母さんが亡くなられて相続したけれど住む予定がなく空き家のままで心配、という方いらっしゃいませんか？

相続で空き家を引き継いだ方は、その空き家を売却した際に得た利益（譲渡所得）から3,000万円を控除することができます。これを空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例と言います。

相続した空き家に関する適用要件は以下の4つです。

⑴亡くなられた方が1人暮らしをしていた自宅であること。

別荘などのご自宅以外の不動産は適用されません。

⑵昭和56年5月31日以前に建築された家であること

昭和56年5月31日以前に建築された家屋で「一戸建て」に限ります。マンションなどの区分所有登記がされた建物には適用されません。

⑶相続から売却までずっと空き家であったこと

空き家を売却までの期間、人に貸したりご自身がしばらく住んだり、事業用に利用した場合は適用されません。相続してから売却まで引き続き空き家であったことを公的に証明するために、以下の書類を求められます。

①ご自宅のある役所で「被相続人居住用家屋等確認書」を交付申請

②電気、ガスの閉栓証明書や、水道の使用廃止届出書など

⑷売却する空き家は耐震基準を満たしているか更地である

古い建物の場合は現在の耐震基準を満たしていないケースが多く、売却する際に耐震基準を満たすように修繕する、または更地にして売却するという条件があります。更地にする場合には、相続人が更地にしてから売却するというルールがあります。

しかし国土交通省は「相続人等が耐震リフォームや除却等の工事を実施する必要があり、これが空き家の流通上支障となることもある」として、要件の緩和を要望していました。そこで令和5年度税制改正では、譲渡日の属する年の翌年2月15日までに、譲受側（購入者）が空き家等の耐震リフォーム・除却要件を満たせば良いこととなり、適用要件が緩和されます。

令和5年度税制改正により、譲渡側である相続人において耐震リフォームや取壊しを実施することが必須ではなくなり、特例適用のハードルが下がった言えるでしょう。

期間に関する適用要件は以下の通りです。

①特例の適用期限とされる令和5年12月31日までの売却であること

②亡くなられた日（相続発生日）から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却であること

現行制度における空き家の譲渡特例を適用できる期間は、平成28年4月1日～令和5年12月31日までとされていました。しかし令和5年度税制改正により適用期限が4年延長され、平成28年4月1日～令和9年12月31日までとなる予定です。現状、空き家問題は依然として存続していることから、特例の適用期間を延長することで、引き続き空き家問題の解決を目指す施策と考えられます。

家や期間の他にも適用要件があります。

①売却代金が1億円以下であること

売却代金は、家屋（建物）と土地の合計で1億円以下であることが要件です。複数回に分けて売却した場合や、共有名義の相続のままで売却した場合も、その合計金額で判断します。売却代金は、固定資産税の精算額まで含めた金額です。

②親子や夫婦など特別な関係の人以外への売却であること

特別な関係がある方とは、具体的に生計を一にする親族、売却されたその建物に同居する予定の親族、内縁関係にある方、特殊な関係のある法人などが含まれます。

現行制度の空き家の譲渡特例は、相続人が複数名いる場合であっても、控除額はそれぞれ3,000万円ずつと定められていました。しかし令和5年度税制改正により、相続人が3人以上いる場合は、控除額が1人あたり2,000万円に引き下げられます。

令和5年中の譲渡であれば控除額が最大9,000万円（3,000万円×3人）である一方、令和6年以降の譲渡では控除額が最大6,000万円（2,000万円×3人）となります。

以上、相続した不動産が空き家状態のまま放置されることを避け、有効活用されるための「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」に関してでした。

税金を軽減できる特例の適用は、自動的に付与されるものではなく、自ら申請や申告を適切にすることでメリットを受けることができます。様々な特例があることから、相続した財産にかかわる内容については、相続税を専門とする税理士にご相談されることをおススメします。

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