市原市内で不動産売却のご相談がありました | 市原で不動産売却なら市原市不動産売却相談センター | ブログ

当サイトをご覧いただきありがとうございます！ 市原市を中心に千葉市・袖ヶ浦市・木更津市をエリアとして不動産売却のご相談を承っております 市原市不動産売却相談センター（株式会社むすび）の菅原です。

先日市原市内にお住まいの方から持ち家の売却のご相談がありました。

生前整理の一環で今住んでいる家を売却したいとのご希望でした。調べてみたところ物件は市街化調整区域内にあり分家住宅で建てられた家だということが分かりました。

市街化調整区域は、街の無秩序な拡大を防ぎ、自然環境などを守るために、原則として新しい家を建てることが制限されているエリアです。分家住宅とは、市街化調整区域において、本家から分家した者が許可を得て自己居住用の住宅を建てる制度です。「分家」とは、「本家」から独立して生活を営むようになった世帯のことです。典型的な例をいえば、農家の二男や三男、あるいは孫が結婚を機に独立するようなケースがこれに当たります。

この制度は、家族や親族が長年住んできた土地に新たに住宅を構えることを支援する目的で設けられています。

農家住宅は「その農家さんが農業をするために」特別に認められた家です。 したがって、農家以外の人に売ったり貸したりすることは、法律で原則禁止されています。

居住の用に供する建築物については、農家住宅や分家住宅から一般専用住宅または賃貸住宅に用途変更する場合には、次の①または②及び③の事由が認められることが必要になります。

①相当期間適法に使用された後、やむを得ない理由により用途変更する場合

ここで示されている相当期間の使用とは、建築から原則として１０年以上居住していることを意味します。また、その間に無許可で増改築などを行った場合には、適法に使用してきたとはみなされませんので注意が必要です。また、相続によるものを除き、建物を使用する者が変わる場合、譲受人は住宅または住宅を建築できる土地を有していないなど、譲り受けるに相当な理由があることが必要とされています。それから、賃貸住宅に用途変更する場合にはさらに要件は厳しくなります。分家住宅を賃貸住宅に変更する場合には、建物の所有者の変更は、相続によるものを除き、原則として認められません。

②相当期間経過していない場合にあっては、社会通念上、当該建築物を従前の用途に供しないことにやむを得ない事情が認められ、用途変更を行う場合

この要件は分家住宅の建築・居住から10年経過していない場合の要件です。10年経過していない場合には、やむを得ない事情のハードルが①より上がることになります。

③用途変更にあたって、建て替えまたは増改築を伴う場合の建築物の床面積は、規定の規模以内であること

市街化調整区域にある分家住宅を一般住宅にして売却するためには、都市計画法第42条第1項の許可又は都市計画法第43条第1項の許可を得る必要があります。 用途変更の具体的な要件は自治体によって異なるため、対象地を管轄する自治体の条例等を調査することが重要です。

用途変更の許可が得られないということは、その家は「誰でも住める普通の家」にはなれないということになります。

分家住宅がある市街化調整区域は、都市計画法に基づき、市街地化を制限する区域です。 そのため、この区域内の不動産は一般的に市場価値が低く、売却のハードルが高くなります。

金融機関が住宅ローンを提供する際には、不動産の担保価値が重要な要素となります。 その点、上記のような理由から市街化調整区域内の物件は担保価値が低いとみなされてしまいます。

結果的に、金融機関は住宅ローンの審査において厳しい姿勢を取ります。 このように分家住宅の住宅ローン審査は難しいと言えます。

分家住宅も一般住宅も、居住用の建築物であることは同じですが、単に住む人の属性が変わるだけで用途変更が必要になります。一見要件をクリアすることは簡単に思えるかもしれませんが、それを証明する書類を揃えるのはなかなか大変です。 しかし、適切な手続きを踏まなければ、住宅の売買や賃貸借をすることはできませんので、やるしかありません。また、新たに測量や図面作成が必要となる場合もありますので、許可を受けるまでにはある程度の期間が必要であることは覚悟しておくべきでしょう。

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