市原市内で住宅ローンの残債がある戸建て住宅を買い取らせていただきました | 市原で不動産売却なら市原市不動産売却相談センター | ブログ

当サイトをご覧いただきありがとうございます！ 市原市を中心に千葉市・袖ヶ浦市・木更津市をエリアとして不動産売却のご相談を承っております 市原市不動産売却相談センター（株式会社むすび）の菅原です。

先日査定のご依頼から始まり住宅ローンの残債があること、そして買取をご希望されたため買取をさせていただいたお客様の決済が無事に行われました。

査定訪問から約1ヶ月で決済が行うことが出来、お客様にもご満足していただけました。

今回のお客様は当初「住宅ローンの返済中だから引っ越すことは無理」と悩んででいらっしゃいましたが、ローン返済中でも家を売却して引っ越しすることはできます。

住宅ローンの残債があっても、ご自宅の売却活動をおこなうことは可能です。 ただし売買契約が完了して買主に物件を渡す際に住宅ローンは完済しておく必要があります。

自宅の売却価格がローンの残債より上回っていることを”アンダーローン”と言い、ローン残債が残っている状態でも家の住み替えはできます。

マイホームを売却したときに売却益が出ると、所得税の課税対象になります。この所得税の課税対象となる売却益のことを「譲渡所得」と呼びます。マイホームなどの不動産の譲渡所得に課税される所得税は、給与所得などほかの所得に課税される所得税とは別に計算されます。 これを「分離課税」と呼びます。

譲渡所得はマイホームの売却代金を元に計算されますが、売却代金そのものではありません。 売却代金からそのマイホームを買ったときの価格や諸費用、さらに売ったときの諸費用も差し引いて計算します。

譲渡所得は収入金額から取得費と譲渡費用を控除した金額で計算式にすると以下のとおりです。

譲渡所得の計算式

譲渡所得＝収入金額（譲渡価額）−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額

収入金額とはマイホームを売却した金額のことで、譲渡価額ともいいます。 つまり売却した金額が収入であり、そこから仕入価格や費用を差し引いて所得を計算するわけです。

特別控除額とは、不動産の譲渡所得の場合、後述する3000万円特別控除などのことです。

譲渡所得を計算するために収入金額から差し引く費用は、取得費と譲渡費用です。 このうち取得費とは売却したマイホームを買ったときの費用を指します。

具体的には、マイホームの購入代金や建築代金です。 また仲介手数料や各種税金、リフォーム費用なども含まれます。

取得費のうち建物、例えば住宅家屋の購入代金や建築代金については、買ったときの代金がそのまま取得費になるわけではありません。 建物は時間の経過によって価値が減少していくので、その減少分を減価償非事業用であるマイホームの減価償却費は以下の計算式で求めます。却費として差し引く必要があります。

非事業用であるマイホームの減価償却費は以下の計算式で求めます。

非事業用不動産の減価償却費の計算方法

減価償却費＝（建物購入代金＋建物購入費用）×90％×償却率×経過年数

譲渡費用とはマイホームを売却したときの費用です。 具体的には以下のような費用が挙げられます。

譲渡費用になるもの

・仲介手数料

・売買契約時の印紙税

・貸していた不動産を売るため、借家人に物件を明け渡してもらうために支払った立退料

・売買契約締結後、さらに有利な条件で売るために最初の契約者に支払った違約金

・借地上の不動産を売るときに地主の承諾を得るために支払った名義書換料など

譲渡所得課税とは不動産を売却したときの譲渡所得にかかる所得税などのことです。 税額は譲渡所得に税率をかけて計算します。

税率は売却したマイホームを所有していた期間によって変わります。 所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年超の場合は「長期譲渡所得」と呼び、短期譲渡所得の税率は所得税と復興特別所得税、住民税を合わせて39.63％、長期譲渡所得は同じく20.315％です。

譲渡所得課税の税率

【短期譲渡所得】（所有期間5年以下）

譲渡所得×39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）

【長期譲渡所得】（所有期間5年超）

譲渡所得×20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

なお、所有期間の数え方については「売却した年の1月1日時点」で判定されるので注意が必要です。 実際の所有期間が5年を超えていても、その年の1月1日時点では5年以下と判定されるのです。 長期譲渡所得として低い税率の適用を受けるには、5年経った年の翌年以降に売却する必要があります。

マイホームを売却したときの譲渡所得には所有期間に応じた税率で所得税などが課せられます。 ただし、一定の要件を満たせば、譲渡所得課税の特例により、特別控除額を譲渡所得から差し引くことができたり、課税そのものが繰り延べされたりします。

多くのケースで利用されているのが、「3000万円特別控除」かと思われます。 これはマイホームを売却したときの譲渡所得から3000万円を控除できる制度です。

3000万円特別控除を利用したときの税額の計算式は以下のようになります。

税額＝（譲渡所得−3000万円）×税率

つまり譲渡所得が3000万円以下であれば税金がかからないというものです。

3000万円特別控除を利用するための要件

・住んでいる自宅を売却するか、住まなくなった日から3年目の年末までに自宅だった住宅を売却すること

・家屋を取り壊した場合は、取り壊した日から1年以内にその敷地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること。かつ、売買契約を締結した日までその敷地を貸駐車場などに利用していないこと

・売却した年の前年または前々年に同じ3000万円特別控除、または買換え特例や譲渡損失の繰越控除を利用していないこと

・売却した家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと ・災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること

・売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

3000万円特別控除を利用するには、売却した翌年に税務署へ申告が必要です。 申告時期は通常の所得税の確定申告と同様、2月16日～3月15日です。

申告の方法は、税務署に出向いて提出するほか、郵送で送付する方法、電子申告・納税システム（e-Tax）で申告する方法などがあります。

3000万円特別控除の申告に必要な書類

・確定申告書

・譲渡所得の内訳書

・取得したときの書類（売買契約書、仲介手数料領収書など）

・売却したときの書類（売買契約書、仲介手数料領収書、増改築の請負契約書など）

・土地

・建物の全部事項証明書（住まなくなってから売却した場合）

住宅ローンの残っている家を売却することは可能ですが、ローンの状態によって不動産会社や金融機関に相談する必要があります。

不動産売却のご相談承ります。無料査定を行っています。ぜひご利用ください。

お問い合わせ先はこちらです↓

https://ichihara-musubi.jp/contact/