市原市内で借地権の相続に関してご相談がありました | 市原で不動産売却なら市原市不動産売却相談センター | ブログ

当サイトをご覧いただきありがとうございます！ 市原市を中心に千葉市・袖ヶ浦市・木更津市をエリアとして不動産売却のご相談を承っております 市原市不動産売却相談センター（株式会社むすび）の菅原です。

先日お知り合いの方から奥様のご実家のことで相談を受けました。奥様のお母様が亡くなられて現在空き家の状態となっていますが、土地は借地権なので相続手続きをどうしたら良いのかという内容です。

借地権とは、建物の所有を目的に土地を借りる権利のことです。土地を借りているということで借地

権を財産として認識していない人もいますが、借地権は遺産相続の対象になります。

借地権は大きく分けて、「普通借地権」と「定期借地権」の2つの種類があります。

1.普通借地権とは定期借地権以外の借地権のことで、契約を更新することができます。 借主が契約の更新を求めた場合は、地主に更新を拒否する正当な理由がない限り契約が更新されます。 契約が更新されず終了した場合に、借主の建物が残っている場合は、その建物を地主に買い取ってもらうことができます（建物買取請求権）。

2.定期借地権は、契約を更新することができない形態の借地権です。 原則として地主に建物の買い取りを求めることはできず、契約が終了すれば建物を取り壊して土地を返す必要があります。借主が地主に立退料を要求することもできません。 このため、定期借地権は普通借地権に比べて地主の権利が強いという特徴があります。

借地権は他の遺産と同様に相続の対象であり、相続税が課税されます。 ただし、民法と相続税法では借地権の範囲に違いがあり、相続税の申告で借地権として評価できるかを確認する必要があります。

相続税を申告するときの普通借地権の評価額は、以下の式で計算します。

普通借地権の評価額＝土地の価格×借地権割合

「土地の価格」は、その土地が更地であるとした場合の評価額であり、路線価方式または倍率方式で算出します。 「借地権割合」は、地域ごとに国税局が設定しています。住宅地では60％～70％であることが一般的です。

定期借地権の相続税評価額は、以下の算式によって計算されます。

土地の価格×（A÷B）×（C÷D）

A：借地人に帰属する経済的利益の額

B：その宅地の通常の取引価額

C：課税時期における定期借地権の残存期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率

D：定期借地権の設定期間年数に応じる基準年利率による複利年金現価率

上記の定期借地権評価額の計算式は、課税上の弊害がない場合に使用できる簡便な計算方法です。 課税上の弊害がある場合は、課税時期（被相続人の死亡日）において借主に帰属する経済的利益と借地権の存続期間に基づいて評定した価格を、定期借地権の評価額とします。

相続では、被相続人（亡くなった人）の一切の権利義務を相続人が相続しますので、権利の一種である借地権も相続できます。

相続人が借地権を相続するときに地主の承諾は必要なく、そのほかに必要な手続きもありません。地主の承諾が不要なので、地主に承諾料を支払う必要はありません。 地代や期間といった契約内容は、そのまま相続人に承継されます。

ただし、地主との良好な関係を維持するためには、「借主が亡くなったので借地権を相続する」ということを連絡しておく方がよいでしょう。

借地権を相続することを地主に連絡すると、「借主が死亡したのであれば土地を返してほしい」と要求されることがあります。しかし、このような要求に応じる必要はありません。 同様に、借地上の建物が空き家になった場合に、地主から「住まないのであれば土地を返してほしい」と要求されるケースもあります。このような要求にも応じる必要はありません。 相続人が借地権を相続して借地上の建物を所有するのであれば、必ずしもそこに居住する必要はありません。借地上の建物を第三者に貸し付ける場合も、地主の承諾は不要です。

借地権そのものを相続する手続きはありませんが、借地上の建物については名義変更（相続登記）をする必要があります。 建物の名義を借地権者（借主）と一致させることで、第三者に借地権を主張できるようになります。

借地権を相続したのち、借地上の建物を建て替える場合や増改築する場合は、地主の承諾が必要です。このときは、地主に建替承諾料を支払う必要があります。

借地上の建物を売却するときは、借地権を同時に売却することになるため、地主の承諾が必要です。このときも、地主に承諾料を支払う必要があります。 地主の承諾を得ないで借地権を売却した場合は、契約違反として地主から借地契約の解除を求められる場合があります。

借地権は第三者に売却するほか、地主に買い取ってもらうこともできます。この場合、譲渡の承諾料は必要ありません。 ただし、借地権を買い取ってもらえるかどうかは地主の意向によります。 「土地を自由に使えるようになるなら借地権を買い取ってもよい」と考える人がいる一方で、「安定した賃料収入が途絶えるので買い取りには応じない」という人もいます。

借主が底地を買い取ることも選択肢としてあります。底地とは、借地権の目的となる土地、つまり借りている土地のことです。借主が地主から底地を買い取れば、借地権は消滅します。賃料を支払う必要はなくなり、土地は自分のものになります。 ただし、底地を譲ってもらえるかどうかも地主の意向によります。 「いつ土地を返してもらえるかわからないぐらいならこの機会に底地を売ってもよい」と考える人がいる一方で、「先祖代々受け継いできた土地を売るわけにはいかない」という人もいます。

借地権の相続や売却でお困りの方は、早めに専門家に相談することをおすすめします。

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