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当サイトをご覧いただきありがとうございます！ 市原市を中心に千葉市・袖ヶ浦市・木更津市をエリアとして不動産売却のご相談を承っております 市原市不動産売却相談センター（株式会社むすび）の菅原です。

以前戸建て住宅新築の際にお世話をさせていただいたお客様からご自宅を売却するご相談がありました。

転職をされ転職先の会社が県外のためご家族で移住されることになり、お住み替えのためにマイホームを売却する決断をされました。

先方での居住先が決まりお引越しをされ空き家状態となった家の中に入ると、家を建てる際に行った間取の相談などがつい最近だったかのように思い出されました。

住み替えのために不動産を売却するとき、売却の際の手続きにかかる税金と、売却によって利益が出たときにかかる税金があります。家の売却手続の際必要になる税金には、契約書に収入印紙を貼り付けて納税する印紙税があります。印紙税とは、日常の経済活動に伴って作成される書類に収入印紙を貼り付けることで国へ納税する税金です。不動産を売買するときの売買契約書も、印紙税の課税対象になります。家の売買を行うと名義変更などの登記の手続きが必要になります。登記の手続きを法務局で行うと、登録免許税という税金が必要になります。家の住み替えで必要になる登記手続きは所有権移転登記と、ローンを利用した場合の抵当権に関する登記です。家のローンを売却したお金で完済した場合には抵当権抹消登記で抵当権を外します。抵当権抹消時の税額は登記手続き1件につき1,000円です。家1棟と土地1筆の場合には合計2,000円になります。

不動産の売却で利益が出たときにかかる税金としては譲渡所得税があります。

譲渡所得税とは、家を売却したときの譲渡所得に課される税金です。譲渡所得とは、売却した金額から売却にかかった手数料と、その不動産を取得したときの購入金額と購入に掛かった手数料などを差し引いた金額です。売却金額が購入金額を下回ったときには譲渡所得はマイナスになるので譲渡所得税は発生しません。発生した譲渡所得額に応じて税金がかかり、所得税または住民税として徴収されます。譲渡所得税の税率は、家の所有期間で短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられます。売却する家を所有していた期間が5年以内だった場合は短期譲渡所得にあたるので、税率は39.63％になります。5年を超える場合は、長期譲渡所得となるため税率は20.315％です。譲渡所得税は、譲渡を行った年の翌年に確定申告をして提出します。

売却によって利益が出たとき、一定の条件を満たしていれば適用される3つの特例があり、利用できれば大幅な減税になります。

3000万円特別控除：3000万円特別控除とは、マイホームを売却する際の譲渡所得に対して、3000万円までは課税対象から除外されるという制度です。この特別控除を受けるためには複数の要件を満たしている必要があります。

・自分が住んでいたマイホームであること

・売る相手が親子や夫婦などの特別な関係でないこと

・売却をした年の前年と前々年に3000万円特別控除や繰越控除の特例を受けていないこと

なお、この控除を受けるためには、売却した翌年に確定申告を行わなければいけません。

軽減税率の特例：軽減税率の特例とはマイホーム売却時、一定の要件を満たしていれば、長期譲渡所得の税額が通常よりも低くなる制度です。長期譲渡所得とは、譲渡所得のなかでも、譲渡する不動産の所有期間が10年を超えるもののことをいいます。マイホームを売却するときの軽減税率は、長期譲渡所得が6000万円以下になる場合と6000万円を超える場合で計算方法が異なり、具体的な軽減税率は下記のように計算されます。

・6000万円以下の場合：長期譲渡所得×10％

・6000万円を超える場合：（長期譲渡所得-6000万円）×15％+600万円

軽減税率特例を受ける場合には、以下のような要件を満たすことが必要です。

・自分が住んでいたマイホームであること

・売る相手が親子や夫婦などの特別な関係でないこと

・売却をした年の前年と前々年に3000万円特別控除や繰越控除の特例を受けていない

・注意点として翌年の確定申告を行わないと控除が受けられない

特定居住用財産の買い替え特例：特定居住用財産の買い替え特例とは、住み替え用のマイホームを購入した時、一定の条件を満たすことができれば、譲渡益の課税を繰り延べすることができる制度です。この特例は、上記で紹介した3000万円特別控除や軽減税率の特例とは異なり、控除ではなくあくまで繰り延べができるという内容です。買い替え特例を受ける場合に必要な要件は主に以下の通りです。

・売却した年の1月1日時点で売却する不動産の所有10年を超えていること

・更地にして売却する場合は、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却されていること

・売る相手が親子や夫婦などの特別な関係でないこと

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