朝のウォーキングを楽しみました | 市原で不動産売却なら市原市不動産売却相談センター | ブログ

私の家からウォーキングをするにはちょうど良い距離に山倉ダムがあり、ダムには千葉こどもの国キッズダムがあります。子供が小さい頃は遊びに連れて行ったものです。今日は行楽日和でさぞかし賑わうことでしょう。

私の家の周辺は市原市を象徴しているかのような環境にあり、一戸建てが多い住宅街を少し歩くと市街化調整区域とよばれるまだ開発が進んでいない自然環境を保護し、バランスの取れた発展を目的として指定された区域になります。この季節新緑を楽しみ、1年を通して四季を感じながら生活できるのもこのエリアに隣接しているおかげです。

「市街化調整区域」とは都市計画法で定められた区域のひとつで、その他に「市街化区域」があります。 「市街化区域」は、住宅街や商業施設があり都市計画が推進されている区域です。 それに対して「市街化調整区域」は、住宅などの建設を積極的に行わず、市街化を抑制する区域を言います。

市街化調整区域は住宅などの建物の建設を積極的に行わない地域のため、住宅の建設が制限されています。建物を新築で建てる場合や、建て替えを行う場合は、行政から開発許可を受けなければなりません。市街化区域では住宅などの建設が促進されているのに対し、市街化調整区域は都市化されていないため、電気や水道などのインフラの整備があまり整っていません。 そのため、市街化調整区域の土地の評価は一般的に低くなります。

市街化調整区域内の土地は、場合によって利用が大きく制限されるため、売却のしやすさが異なってきます。手放す前に、「どのような土地」を売却しようとしているのか、確認をしておきましょう。

「区域指定制度」とは、市街化調整区域であっても、各市町村が指定した区域であれば、「誰でも」住宅や店舗・事業所の建築の許可を得ることができるという制度です。 手放したい土地が区域指定されているエリアにある場合、比較的土地の利用度が高くなるため、売却がしやすくなります。

区域指定される条件には、近隣が宅地で50戸以上の集落がある、上下水道が整備されている、公道に接しているなどさまざまなものがあります。そしてこれらの条件は市町村の運用次第で変わります。ここでも地域の実情が反映されることになります。 また都市計画事業や土地区画整理事業など、事業として開発された地域であれば建築行為への許可が不要です。要件が緩和された地域ということになるので、やはり売買には有利に働きます。

土地の地目がどうなっているかを確認しましょう。土地の地目は、田・畑・宅地・山林・雑種地など23種類に区分されています。

地目が農地になっていたなら、売却に「農業委員会」の審査と許可が必要です。また実態のある農業従事者にしか売却することができません。 農地以外の用途で土地を売却したい場合には、「農地転用」をしなくてはなりません。農地転用も農業委員会に申請を行い、都道府県知事の許可を得る必要があります。

土地に建物が建っている場合、「線引き前からある建物」なのか「線引き後に建てられた建物」なのかということを確認しましょう。 確認は、土地登記簿の登記事項証明書や固定資産税課税台帳の写しによって行えます。線引き前の年月日が登記の日付であるかどうかや、線引き前から現在に至るまで「宅地」として課税されているかどうかをチェックしましょう。 その自治体で、線引きがいつ行われたかは、HPなどで確認できます。 （都市計画法が昭和43年に制定されたため、昭和45年前後に線引きが行われているケースが多いです。）

市街化調整区域の土地や建物を売買する際は、どのような方法があるでしょうか？

不動産の売買では仲介業者に依頼するのが一般的です。 ただし、市街化調整区域ではさまざまな条件を確認する必要などがあり、市街化調整区域の物件を専門で扱う仲介業者を選ぶのがおすすめです。

近年、自然の多い環境への移住希望者が増加しています。手放したい住宅のある地域が、移住者向けの空き家バンクのサービスを行っている場合、そちらに登録して売却先を探すという手段もあります。

ネットオークションで市街化調整区域の売買を行うこともできます。出品をする際には、「市街化調整区域である」とはっきり明示する必要があります。

知人に個人として土地を売買する方法もあります。メリットは手数料等がかからないことですが、契約書や重要事項説明書などの書類を自分で作成しなくてはなりません。さらに市場が狭くなってしまい、自分で購入希望者を探さなければならないのが一番のデメリットでしょう。あまりおすすめできない手法です。

売却が難しい場合や長引いてしまう場合には、建物や土地を賃貸に出すという方法もあります。 たとえ古い家だとしても、手入れが行き届いていれば、通常の家賃より安い市街化調整区域内の住居を好む人もいるはずです。 また更地でも資材置き場や駐車場として貸し出すこともできます。

最近ウォーキングをしていて感じることは空き家がちらほらと目立ち始めたことです。特定空き家にならないことを願いつつ、空き家対策に尽力できればと思います。

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