市原市内で住み替えのご相談がありました | 市原で不動産売却なら市原市不動産売却相談センター | ブログ

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先日市原市内にお住いのお客様からお住み替えのご相談がありました。親が所有の土地に戸建ての新築を計画されています。

親の持っている土地に家を建てれば、土地を購入する必要がなくなるため費用の負担は大幅に軽減できます。しかし、その分注意しなければならないポイントがいくつかあります。

親の土地に子どもが家を建てるといった場合、二つのケースが考えられます。

①土地の名義は親のまま変更しないで、子どもが家を建てる

名義が親のままということは、つまりその土地の名義人の親から土地を借りて子どもが家を建てるということになります。そのように土地を借りる場合、借り方にも「無償で借りる」ケースと「有償で借りる」ケースがあります。

・親の土地を無償で借りる

一般的に土地を借りる場合は賃借料を支払いますが、親子間では支払われるケースは少ないかと思います。このように無償で土地を使わせてもらうことを「使用貸借」といいます。個人間（親子間を含む）での「使用貸借」の場合、使用中は特に税金は発生しません。その後、親が亡くなり土地を相続する際に相続税の対象となります。

・親の土地を有償で借りる

家を建てた子どもが、親に気を使って通常の家賃相当の地代を支払った場合、賃貸借となり「贈与税」が発生する可能性があります。ただし支払う地代が固定資産税程度の金額であれば、地代を支払ったとみなされず贈与税は発生しないこともありえます。

住宅ローンを利用する場合、親の土地に担保設定が必要となるケースがあります。既に親の土地が担保に入っている場合は融資を受けることが出来ません。また融資条件によっては、親が連帯保証人になることが求められることもあります。いずれにしてもこういったケースの場合、万が一、子どもが住宅ローンの支払いができなくなったときは、その影響が親にも及びます。

②土地の名義を親から子どもに変更して、子どもが家を建てる

家を建てるために土地の名義を親から子へ変更する場合には「贈与＝金銭を受け取らずに不動産を引き渡すこと」と「売買＝金銭を支払って不動産を取り引きすること」という方法があります。

・親から子どもへ無償で土地を譲った場合

土地の相場価格（＝時価）全額を贈与したものとみなされます。そのため、子どもに「贈与税」が課税されます。

・親から子どもに土地を売却した場合

親が子どもに土地を売るとなった際には、通常の相場価格（＝時価）より低い金額で譲り渡すケースが多いのではないかと思います。もし、このように時価よりも安い金額で譲った場合は、時価との差額について贈与されたとみなされる「みなし贈与」となり、譲った価格と時価との差額に「贈与税」が課税されます。

親の土地に家を建てる場合、亡くなった後の相続トラブルにも注意が必要です。他の相続人からクレームが来ることがあります。分筆の際あるいは家を建てる際に、他の相続人に許可を得ていなかった場合は、勝手に遺産の一部を相続したとして揉める可能性があります。そのため、親の土地に家を建てる場合は、分筆の手続きの前に親族にも承諾を得ておくことが大切です。相続人が複数いて親の資産が土地のみというケースにおいては、土地を売却して得たお金を均等に分けることがありますが、子の家が建っているため土地を売却できない、といった問題が出てくる可能性があります。また、子の家がある土地も含めて他の相続人の相続対象となるため、トラブルが起こりやすくなります。トラブルを避けるためには、親御さんがお元気なうちに遺言書を書いてもらうなどして、対策を講じておくと良いでしょう。

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