市原市内の空き家売却のご相談がありました | 市原で不動産売却なら市原市不動産売却相談センター | ブログ

当サイトをご覧いただきありがとうございます！ 市原市を中心に千葉市・袖ヶ浦市・木更津市をエリアとして不動産売却のご相談を承っております 市原市不動産売却相談センター（株式会社むすび）の菅原です。

昨年相続した家の売却をさせていただいたお客様からご近所で空き家になった戸建ての親族の方から不動産屋を紹介してほしいと話があったそうで、ご親族の方とお会いすることになりました。 家に住んでいらっしゃたのは高齢のおばあさんで、一人暮らしだったため親族が心配して親族の近くにある介護施設に入所されたとのことでした。ご親族は売却をしたいと思っていらっしゃいますが、問題はおばあさまが認知症を患っていらっしゃることです。

認知症の親を施設に入れるため実家を売って費用に充てたい、こう考えるご子息は多くいらっしゃるかと思います。本人が所有している不動産の扱いに困っている方も多いのではないでしょうか。

認知症とは、正常だった認知機能が後天的な脳障害により低下し、日常生活に支障をきたすような状態のことを言います。超高齢社会の日本は、高齢化が進むのに合わせて、認知症患者は増加し続けていくことが予想されます。

認知症をきっかけとして、高齢で認知症を患っている親を実家に残すのはとても心配ですから子供は親のために実家を売って施設の入所資金に充てたいと考えます。しかしそこではじめて「意思能力を喪失した認知症の親は、自宅（実家）を売却することができない。」という重大な問題にぶつかります。

法律では、意思能力のない者が売買契約を結んでも無効になると定められています。意思能力とは、自分の行動の結果が法律的にどのような意味を持っているかをある程度認識できる能力のことを指す法律用語です。そのため、重度の認知症にかかると意思能力がないと見なされ、不動産の売買契約を本人が結ぶことが難しいという現状があります。また、重度の認知症を患った親の代わりに子どもが代理人として不動産売却を行うこともできません。なぜなら、意思能力（判断能力）がなければ、法的に有効な代理人を立てるために必要な同意確認がとれないからです。

不動産の売買と意思能力は非常に重要な関係性をもっていて、不動産取引実務を行う業種ではとても慎重に本人の意思能力を確認します。特に不動産売買における当事者の意思確認を「決済」の際に行う専門家として司法書士の判断は大きな意味合いを持ちます。司法書士が本人に会い売買の意思能力がないと判断すれば、不動産取引は無効となります。なお、意思能力の有無は司法書士によって判断基準が異なりますので、担当司法書士によって結論が変わる可能性もありえます。

重度の認知症になってしまった親の代わりに売買契約を結べる方法として、成年後見制度があります。

成年後見制度とは、意思能力が十分でない、認知症や知的障害を持つ人の代わりに、成年後見人が契約を結ぶといった法律行為を行う制度のことです。この制度を利用すれば、契約を結ぶだけでなく、本人が不利益な契約を結んでしまった場合に取り消すことも可能です。また、認知症が進行し、遺産分割協議をすることが難しい相続人がいる場合には、この制度を利用することで相続手続きが進められます。

法定後見人として認められるのは、親族や司法書士、弁護士、社会福祉士などで、職業や経歴、本人との利害関係などをもとに裁判所によって選ばれます。未成年や破産者、本人に対して訴訟を起こしたことのある人などは法定後見人として認められません。また、親族間で争いがあったり、本人の遺産を使い込んでしまう恐れがあったりすると、親族であっても法定後見人に選ばれない場合もあります。

成年後見制度は本人の利益保護を目的とした制度であり、不動産売却の場合は、本人に家を売る必要性があれば利用できます。そのため、売却額を安くし過ぎたり、成年後見人の私利私欲のために売却益を用いたりしてはならない点に注意しましょう。また、この制度を利用して売却する場合は、居住用と非居住用で手続きが異なり、居住用の不動産を売却するには家庭裁判所の許可が必要です。

弊社では士業の先生方と連携を取り相続と売却の総合サポートを行っておりますので、遺産分割から売却までの一連の流れを総合的にご依頼いただけます。 相続が発生して実家を売却したいとお考えでしたら、是非弊社までご相談ください。

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