相続登記のご相談が増えています | 市原で不動産売却なら市原市不動産売却相談センター | ブログ

当サイトをご覧いただきありがとうございます！ 市原市を中心に千葉市・袖ヶ浦市・木更津市をエリアとして不動産売却のご相談を承っております 市原市不動産売却相談センター（株式会社むすび）の菅原です。

親が亡くなり不動産を相続される方から相続登記のご相談を受けることが多くなってきました。相続登記は登記手続きの専門家である司法書士へ依頼をするのが一般的ですが、弊社がご相談を受けて司法書士をご紹介するケースが増えています。

家や土地などを相続した時に問題になりやすいものは、大きく分けて次の3つあります。

1.遺産分割をどうするのか

遺産分割の際、相続人の各々の主張が違うと、スムーズに分割できないことがあります。

遺言書がなく、法定相続分（民法で定められた各相続人の相続割合のこと）以外で分割する場合は、遺産分割協議書の作成が必要です。遺産分割協議書には、記載しなければいけないことや添付書類、相続人全ての押印など、さまざまな取り決めがあります

遺言書があれば、基本的に遺言通りに相続が行われるため、遺産分割協議書の作成は必要ありません。ただし、遺言書が亡くなった方の自筆である場合、裁判所に内容を確認してもらう「検認（けんにん）」の手続きが必要です。 検認の申立書の作成や、裁判所への申告手続きが難航する可能性があります。また、検認には1ヵ月以上の時間を要することもあります。

2.相続登記をどうするのか

家や土地などの不動産を相続して売却する場合、不動産の登記名義人を変更する手続きが必要です。 相続登記は自身ですることもできますが、共有者が複数人いたり、そもそも不動産の名義人が亡くなった方の先代であったりする場合、手続きが複雑化します。

3.相続税の申告と納税をどうするのか

相続財産の額により、相続人に対して課せられるのが相続税です。 財産や共有者が多ければ、税金の計算方法や納税時の手続きは複雑になります。 相続財産の把握や遺産分割に時間を取られてしまうと、納税手続きにかけられる時間が少なくなってしまいます。

「相続登記」は不動産登記簿に記録された所有者などが亡くなった場合に、不動産の権利を取得した相続人に名義を変更する手続きで、2024年4月に義務化されました。

相続登記にかかる以下の費用は、不動産所得や譲渡所得の申告において、必要経費として算入することができます。

・登録免許税

不動産登記を行う際に原則として一定の割合でかかる登録免許税は経費にできます。 相続による所有権移転については、固定資産評価額の0.4%を納める必要があります。たとえば評価額が100万円であれば、登録免許税は4000円になります。なお、遺贈によって相続人以外が所有権を取得し、移転登記をする場合の登録免許税は、固定資産評価額の2%になるので注意しましょう。

・専門家への報酬

相続登記を専門家に依頼する場合に支払う報酬も経費にできます。相続登記の申請は主に司法書士が行います。報酬は自由化されており、事務所によって異なります。案件の内容にもよりますが、複雑な事案でなければ、司法書士報酬は遺産分割協議書の作成を含めて7～15万円の範囲になることが多いようです。

相続登記にかかる登録免許税や司法書士への報酬などは、不動産所得と譲渡所得の申告において、必要経費として確定申告の際に算入できます。なお、経費計上の勘定科目は、登録免許税と書類の所得費用は「租税公課」、司法書士費用は「支払手数料」とすることが一般的です。

相続登記の手続きを済ませたら、次は、相続不動産を売却するために仲介をしてくれる不動産業者を探します。すでに相続不動産を買ってくれるという見込みがある場合を除いては、不動産業者に依頼をします。 仲介をお願いすることで不動産の情報が取引市場に出回りますので、自分で探すよりも買い手が見つかりやすくなります。買い手を探してもらうために媒介契約を結びますが、媒介契約には、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があります。

①専属専任媒介契約

媒介契約の有効期限は最大で3ヶ月、また、不動産業者は1週間に1度以上の頻度で依頼者へ進捗状況を報告することが義務付けられています。依頼者が自分で買主を見つけて契約を結ぶことはできません。

②専任媒介契約

専属専任媒介契約と異なる部分としては、自分で買主を見つけてきて不動産業者を介さずに売却をすることが可能です。媒介契約の有効期限は最大で3ヶ月、また、不動産業者は2週間に1度以上の頻度で依頼者へ進捗状況を報告することが義務づけられています。

③一般媒介契約

一般媒介契約の場合には、同時に複数の不動産業者に仲介を依頼することが可能となります。自分で探してきた買主と不動産業者を介さずに契約をすることも可能です。媒介契約の有効期限も特に定められていません。また、不動産業者が依頼者に進捗状況を報告する義務もありません。

不動産業者は、売却価格を決めるために物件の調査をおこないます。不動産の価格は、その不動産の種別、土地・建物の面積、築年数、使用状況などによって変わってきます。物件調査の方法としては、現地調査（接面道路の状況、給排水設備、電気ガス設備など）、法務局調査（登記簿記載事項の確認、隣接所有者の確認、公図・測量図・建物図などの確認）、役所調査（都市計画法や建築基準法の制限などの確認、道路関係の確認、その他の法令制限などの確認、上下水道の埋設管の確認）、近隣の市場調査（近隣における売買事例の確認、市場の将来性・流通性などの確認）をおこなった上で、物件の売却価格を決めていきます。

無事に買い手が見つかったら売買契約の締結をおこないます。不動産の売買は大きな取引となりますので、売買契約書を作成して取り交わします。

決済と引渡しがいよいよ最終段階となります。決済日当日までに残置物の片付け、電気水道ガスなどの解約手続き、買主へ渡す設備関係の説明書やカギなどの準備をおこないます。当然ですが売主は引渡しの前日までに、建物内には何も残っていないようにしておかなければなりません。

残代金決済については、売主の所有権移転と物件引渡し、買主の残金支払いは、同時でおこなうこととなります。

当日は、売主、買主、銀行の融資担当者、不動産業者、司法書士が集まって決済を行います。

一般的に、決済をする場所は銀行が多いようです。司法書士から売主と買主へ所有権移転登記の書類が渡され、内容を確認後問題がなければ、売主と買主は委任状に署名捺印をおこないます。支払いの準備では、固定資産税や都市計画税などの税金関係、売買の残代金、登記費用、仲介手数料などの確認と準備をします。

全ての書類が揃ったら司法書士はそれを確認し問題がなければ銀行の担当者へ融資実行の指示を出し銀行は、住宅ローンの融資の実行をおこないます 。 融資実行が完了したら、買主は売主へ残代金と清算金を渡します。これを受領した売主は買主へ領収書と物件のカギを渡します。不動産業者への仲介手数料、司法書士への登記申請費用もこのタイミングで支払います。

決済は平日の午前中におこなわれるのが一般的です 。銀行、不動産業者、法務局（登記申請）の都合によるためです。なので平日に動けることが必要となってきます。

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