市原市内で不動産売却のご相談がありました | 市原で不動産売却なら市原市不動産売却相談センター | ブログ

当サイトをご覧いただきありがとうございます！ 市原市を中心に千葉市・袖ヶ浦市・木更津市をエリアとして不動産売却のご相談を承っております 市原市不動産売却相談センター（株式会社むすび）の菅原です。

先日戸建て住宅にお住いの方から住み替えのため今住んでいる家を売却したいというご相談がありました。事前に土地建物に関してお調べをしたところ、謄本の権利部に市の差し押さえが付いていました。事情を聞いたところ、固定資産税を長年滞納してしまい市から不動産を差し押さえされてしまったそうです。

家を持っていると必ずかかってくる税金が固定資産税です。毎年、１月１日時点で固定資産課税台帳に登録されている不動産の所有者に、固定資産税の納税義務が生じます。固定資産税はほとんどの場合年4回程度の分割払いが可能になっていて、自治体から送られてくる納付書で各期の納税期限が設定されています。意図的な滞納でなく単なる払い忘れだとしても、納税期限に1日でも遅れると延滞金という罰則が課されます。延滞金は一般の借金でいうところの延滞利息にあたり、必要な納税がなされるまでの間はずっと課されます。ですから払い忘れがあった場合でも、1日でも早く納税を済ませることでダメージを最小限に抑えられます。

最初に押さえておきたいのは、固定資産税を含むすべての税金は、たとえ自己破産をしても、けっして免除されないということです。滞納した税金は全額を納めない限り、生涯免れられないのです。したがって、多額の負債を抱えて自己破産が避けられない事態になったとしても、その前に税金を納める手立てを講じなければなりません。

固定資産税を納期限までに納付しなかった場合、納期限から20日以内に督促状が自治体から送付されます。督促状の送付から10日経過すると、法律上は財産の差し押さえが可能になります。

納期限を過ぎても税が納められないと、役所の方では、粛々と差し押さえの準備を進めていきます。 まず滞納者の自宅に督促状が届きます。督促状は、法律に基づき納期限から20日以内に発送しなければならないことになっているため、たとえ電話等で納税の意思を伝えたとしても、納期限を過ぎれば必ず送付されてきます。財産を強制的に差し押さえるなど法的手段に訴えることについて事前に明示する書面が催告書で、督促状よりも強い表現で警告文が書かれています。

催告を無視して納税しないままでいると、役所は差し押さえの準備として、滞納者の財産調査や身辺調査をおこないます。滞納者が会社員であれば、会社が役所に提出している給与支払報告書から給与額を確認したり、金融機関に照会を求めて預貯金額を調査したりします。

役所は、財産調査により差し押さえる財産を決定すると、いよいよ滞納者の財産を差し押さえます。差押えを行った場合、財産の種類によっては滞納者本人だけでなく、その財産の利害関係人に対しても「差押通知書」が送付されます。

滞納者の勤務先にも差押通知書送付し、給与を差し押さえます。一旦差し押さえられた給与は、滞納した税が完納に至るまで、毎月の給与等から一定額が差し引かれます。

役所は何のために家を差し押さえるのでしょうか？それは勝手に家を売却されないようにする為です。 固定資産税が払えなくなったということはそのうち住宅ローンも払えなくなる可能性があると考えます。 そして資金繰りに行き詰った所有者が家を任意売却しようとする可能性を予測できます。 もし家の所有者が任意売却するのであれば、その時までに差押登記しておくことで、任意売却の売却代金から滞納・延滞金を回収できることになります。 

固定資産税を払えない時の対処法を見ていきます。

まずは自治体の担当部署に連絡して相談する必要があります。固定資産税は地方税の一種です。当該固定資産の所在する自治体が課税することになっており、資産税課（固定資産税課）や市税事務所などの窓口が設けられています。納付書や督促状にお問い合わせ先が記載されているため、なるべく早めに連絡しましょう。もちろん納税期限が過ぎてしまってからでも相談はできますが、期限前に相談するのに比べると自治体側の姿勢が厳しくなります。

自治体との相談の中では分納の可能性を探ることができます。固定資産税は元々4回程度の分納が可能ですが、さらに小分けして一度の負担額を下げ、少しずつ納める分納の相談ができます。 ただし分納が可能な場合でも延滞金が免除されることはありません。 本来の納期限を過ぎると発生する延滞金の課税は避けられないので、これも含めてどの程度の分納とするか自治体と調整することになります。

固定資産税は家を所有している限り将来にわたってずっと発生するものです。将来発生する分どころか、過去に発生した分を払う力がないのであれば、最終的には家を手放さなければ根本的に解決することはありません。 住宅ローンの抵当権がついている場合は、競売か任意売却する方法があります。

自宅に住宅ローンが残っていて、売却予想金額よりもローンの残債の方が大きいケースでは通常の不動産売却ができません。このようなケースをオーバーローンと言って、抵当権者である金融機関が抵当権の解除を認めてくれないため、市場に売りに出しても誰も買ってくれません。 オーバーローンで不動産を売るには任意売却する必要があり、ローンの債権者と交渉して特別に抵当権を外してもらえれば市場に売りに出すことができます。 しかしながら任意売却はとても難度が高く、専門的なノウハウが必要なため街中の一般的な不動産業者では対応できません。専門の不動産会社に相談する必要があるので業者探しは慎重に行ってください。

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