市原市内の空き家売却の相談を受けました | 市原で不動産売却なら市原市不動産売却相談センター | ブログ

当サイトをご覧いただきありがとうございます！ 市原市を中心に千葉市・袖ヶ浦市・木更津市をエリアとして不動産売却のご相談を承っております 市原市不動産売却相談センター（株式会社むすび）の菅原です。

市原市内で現在空き家になっている戸建て住宅の売却相談がございました。

お父様が一人で住んでいらっしゃいましたがお亡くなりになられたため空き家となっています。相続人であるご相談者は持ち家にお住いでこの家に住むことはないため売却を希望されています。

早速土地建物のことについて役所で調査をしたところ問題があることが分かりました。家が建っている前面道路は私道でしかも建築基準法上の道路に該当していませんでした。そうなると現在の家を壊して再建築することができないということになります。

通常、建物は、建築基準法上の「接道義務」（建築物の敷地が建築基準法上の道路に一定の距離以上接していること）を満たしていないと、建て替えることができません。

接道義務とは、建築物の敷地が道路に接する部分の長さについて定めた義務のことです。『建築基準法』第43条では、建築物の敷地が道路に2m以上接することが義務づけられています。

ここでいう“道路”とは、同法第42条第1項各号に該当する幅員4ｍ以上の道路を指します。

以下は建築基準法で定められた道路の区分です

法第42条第1号：道路法による道路（高速自動車国道、一般国道、都道府県道、市町村道）

法第42条第2号：都市計画法や土地区画整理法などによりつくられた道路

法第42条第3号：建築基準法施行時より前に存在する道路

法第42条第4号：都市計画法や土地区画整理法などに基づき、2年以内に事業が執行されるものとし　　　

　　　　　　　   て、特定行政庁が指定した道路

法第42条第5号：土地を建築物の敷地として利用するため、土地所有者が築造して、特定行政庁の位　　                                 　　　　　置の指定を受けたもの

敷地に接する道路が4m以上の幅員を満たしていない場合や、道路に接する敷地の長さが2mに満たない場合、原則としてその敷地に建築物を建てることはできません。

ただし、特定行政庁が交通上・安全上・防火上および衛生上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可した場合、接道義務を満たさない敷地でも建築が可能です。同法第43条第2項では、接道義務が適用されない敷地等を明記しています。

建物に接している道路が、43条但し書き道路として自治体に認められれば、接道義務を満たしていなくても建て替えが可能になります。

国が定めた一定の基準を満たし、建築審査会の同意を得ることで、建て替え可能となる道のことを「43条但し書き道路（43条2項2号許可）」といいます。但し書きは、建築基準法上の道路に接していなくても、基準に適合し安全が確保できれば建築できるという特例を定めたものです。そのため、「43条但し書き通路」「43条2項2号」と呼ばれます。

つまり、接道義務を満たしていなくても、建物の周囲に広い空き地がある場合は、建築審査会の同意を得られれば、再建築可能になるということです。

所有する不動産に面する道路の幅員が4m以上で、敷地が2m以上接しているにも関わらず、面している道路が私道などの理由で建て替えできない場合は、建築基準法43条2項1号により建て替え可能にできないか、一度役所に問い合わせてみるといいでしょう。

建築審査会とは建築主事（建築確認を行う権限をもつ、地方公務員のこと）を置いている各都道府県や各市町村に設置される組織のことです。建築指導について適正かつ円滑に運用するための第三者機関です。具体的には、建築基準法の例外的な取扱いを行う場合に必要な同意を与えたり、可否の判断、処分に対する不服申立てなどの審査請求についての採決、建築基準法の施行に関する調査や建議などを行います。

建築基準法に定められている道に接していない土地に建築物を建築したいという場合、法律の文言通りでは建築することができないのですが、例外的に建築を認める場合があります。その際、個別具体的な解釈や判断が求められるため、法律に基づく運用・業務を行っている行政庁では許可を出すことができません。そこで、行政庁とは別に、独立した組織である建築審査会がこれを認めるか認めないかの審査をしています。メンバー（委員）は、建築、都市計画、法律、経済、公衆衛生または行政において優れた知識と経験を有する者で構成されます。このメンバーは、法律で5人以上と定められています。

これまでお伝えしてきた通り、43条但し書き申請（43条2項2号許可）を行う必要がある道と接している土地は、建築審査会の同意が必要となるため、確実に再建築が可能であるとは保証できない土地となります。それゆえ、43条但し書き申請（43条2項2号許可）を行う必要がある道と接している土地は、一般の不動産業者に相談しても、売却できなかったり、そもそも取り扱いを拒否される恐れがあります。

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