相続登記がされていない不動産が多くあります | 市原で不動産売却なら市原市不動産売却相談センター | ブログ

当サイトをご覧いただきありがとうございます！ 市原市を中心に千葉市・袖ヶ浦市・木更津市をエリアとして不動産売却のご相談を承っております 市原市不動産売却相談センター（株式会社むすび）の菅原です。

不動産売却のご相談が増えていますが、住宅建設用地を探しているお客様からのご相談も多くあります。希望のエリアには売り物件がないため、空地や空き家の所有者を調べて直接交渉をすることもあります。しかしながら登記簿謄本を取得しても所有者と連絡が取れないケースがあります。

その理由として相続登記がされていない場合があります。

亡くなった人が不動産を所有していた場合、不動産の名義変更が必要になります。この名義変更の手続きを「相続登記」といい、2024年4月1日から義務化されました。相続登記とは、被相続人（以下、亡くなった人）が所有していた不動産の名義を相続人の名義へ変更することをいいます。

不動産の所有者が誰なのかは法務局で管理されている登記簿（登記記録）に記録されており、不動産を相続した人は「相続を原因とする所有権移転登記」、いわゆる相続登記を申請する必要があります。

全国で所有者不明の土地問題が急増しています。平成28年度の国土交通省の地籍調査によると、日本全土の土地のうち、20%ほどの土地が不動産登記簿上で所有者がわからないという調査結果が出ています。

相続登記の義務化は、「所有者不明土地」の問題が背景にあります。

所有者不明土地の増加への対策として行われる相続登記の義務化ですが、所有者不明の状態では、土地の売買ができません。

公共事業や民間事業などでその土地を利用したいと思っていても、所有者不明のままでは土地を購入することができません。購入するためには所有者を探す必要がありますが、探索には多くの時間と費用を要します。

所有者不明の土地は管理されず放置されてしまうことが多いです。その土地だけだはなく、隣接する土地など周辺への悪影響も発生します。

相続登記を申請するかどうかは相続人の任意とされていましたが、2024年（令和6年）4月1日から義務化する法律が施行されました。

相続登記の申請期限は「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、相続により不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内」です。自分が相続人であり相続財産に不動産があることを知ったときから３年以内と考えればよいです。違反すると10万円以下の過料に処されます。

土地の所有者の氏名または住所に変更があった場合は、その日から2年以内に登記を申請しなければなりません。違反すると5万円以下の過料に処されます。

義務化後は、引越しなどで住所が変わった際に忘れずに登記申請を行わなければなりません。そもそも住所変更の際に登記が必要だということを把握していないケースもありますので、登記が必要なことをしっかりと認識しておく必要があります。

2024年4月1日から施行された相続登記義務は、施行日以降の相続だけでなく、過去に発生した相続物件にも適用されます。つまり、施行日より前に相続が発生し、まだ登記が行われていない不動産についても、この新しい義務が適用されるということです。この場合、相続登記の期限は、不動産の相続を「知った日」から3年以内、または施行日から3年以内のいずれか遅い方が適用されます。したがって、過去に相続した不動産でも、2027年4月1日までに登記を完了しなければなりません。

長期間に渡って相続登記をせずに放置した結果、相続人の数が増えて権利関係が複雑になってしまうことがあります。

例えば、所有者（登記名義人）である父が亡くなってその相続人が子３人だった場合に、相続登記をしないまま子３人が亡くなり、その子の子（所有者の孫）が相続人となり、その子の子も死亡して…とネズミ算式に相続人が増えていきます。こうなると、相続人全員で合意して相続登記を行うことは事実上かなり困難になります。

今は売るつもりがないから相続登記はしなくてもいいだろうと放置してしまうと、いざ売却しようとしたときに他の相続人が行方不明だったり、手続きに協力が得られなかったりして売却ができないという事態になりかねません。

相続登記は、法務局で登記手続きを行う必要があります。

登記は不動産の権利関係を公示する重要な制度ですから、その内容を変更する手続きは法律で細かくルールが決められています。相続登記も例外ではなく必要書類から申請書の書き方までルールに沿って行う必要があり、決して簡単な手続きとは言えません。

相続登記には、登録免許税や各種証明書の発行手数料、司法書士などの専門家に依頼した場合の報酬など様々な費用がかかります。

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