市原市内で不動産売却のご相談がありました | 市原で不動産売却なら市原市不動産売却相談センター | ブログ

当サイトをご覧いただきありがとうございます！ 市原市を中心に千葉市・袖ヶ浦市・木更津市をエリアとして不動産売却のご相談を承っております 市原市不動産売却相談センター（株式会社むすび）の菅原です。

市原市内で現在空き家になっている戸建て住宅の売却相談がございました。

ご相談いただいたのは家のご所有者のお孫さんからです。ご所有者は現在施設に入っていらっしゃるそうで、家に戻るのは困難との判断で売却をしたいとのことでした。

ただ心配されることがありました。それはおばあ様に認知症の症状が見受けられることです。

高齢の親が認知症になり、介護費用のために親名義の不動産の売却を考えているという方もいるのではないでしょうか。

法律では、意思能力のない者が売買契約を結んでも無効になると定められています。意思能力とは、自分の行動の結果が法律的にどのような意味を持っているかをある程度認識できる能力のことを指す法律用語です。そのため、重度の認知症にかかると意思能力がないと見なされ、不動産の売買契約を本人が結ぶことが難しいという現状があります。

一方で、認知症であっても症状が軽い場合は、意思能力があると判断されるケースもあります。 ただし、認知症患者の意思能力については「主治医意見書」に記載された内容をもとに判断が行われます。 「しっかりしているから大丈夫」と思っていても、家族の独断で決めることはできないので注意しましょう。

精神上の障害により、自己の行為の結果が有利か不利かを判断する能力（これを「事理弁識能力」といいます。）を欠く常況にある者がいる場合、その者の親族等は、家庭裁判所に対し、成年後見人を選任するよう申し立てること（成年後見の申立て）ができます（民法7条）。

家庭裁判所がこの申立てを認めて選任した成年後見人は、本人（「成年被後見人」ともいいます。）のため、本人の財産を管理するとともに、その財産を用いて本人を療養看護し、その者を保護します。

成年後見制度には「法定後見制度」と「任意後見制度」の2種類があります。法定後見制度とは、本人の代わりに家庭裁判所が法定後見人を選ぶ制度のことです。一方、任意後見制度とは、本人が意思能力を有する間に、将来自分の意思能力が十分でなくなった場合に備えて成年後見人を選んでおく制度を指します。

法定後見人として認められるのは、親族や司法書士、弁護士、社会福祉士などで、職業や経歴、本人との利害関係などをもとに裁判所によって選ばれます。未成年や破産者、本人に対して訴訟を起こしたことのある人などは法定後見人として認められません。また、親族間で争いがあったり、本人の遺産を使い込んでしまう恐れがあったりすると、親族であっても法定後見人に選ばれない場合もあります。

成年後見人が被後見人のご自宅不動産を売却する場合、家庭裁判所の許可が必要です。 成年後見人だけの判断で売却することはできませんので注意が必要です。   家庭裁判所の許可を得るには、「居住用不動産処分許可の申し立て」をする必要があります。   申し立てにより裁判所が審理を行い、本人のために必要性があると判断されれば売却が許可されます。ただし、申請しても必ず通るわけではないため、事前にしっかりと準備をしておく必要があります。

すなわち、裁判所の手続き等を踏まえると、認知症名義の不動産は現金化までには時間を要することになります。

親の認知症が軽度であり、意思能力が十分にある場合には、認知症が進行した場合への対策として家族信託が有効です。

家族信託とは、自分の老後に備えて、信頼できる家族に自身の所有する財産の管理や運用を任せる制度です。家族信託を利用すれば、親の認知症が進行または発症してしまった場合でも、資産が動かせなくなるという心配がありません。そのため、老後に認知症になってしまうリスクに備えて家族信託を利用する人が増えています。

認知症といっても症状や程度は様々です。 不動産を処分する可能性があるのであれば、お元気な今のうちに任意後見や家族信託などの対策をとっておくとよいでしょう。

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