市原市内で空き家売却のご相談がありました | 市原で不動産売却なら市原市不動産売却相談センター | ブログ

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親から相続した空き家を売却するご相談がありました。亡くなられたお父様はおひとりでお住まいだったそうで、残念なことに入浴中のヒートショックが亡くなられた原因だったそうです。

不動産売却時にその事実を買主に伝える必要はあるでしょうか？

最近は子どもが独立して、親と別で住まいを構えるのは珍しくありません。そのため、親の孤独死があった家を相続することもあるでしょう。

しかし、孤独死があった家は印象が悪くて購入希望者が見つかりにくいと考え、孤独死があった事実を隠したい人もいるはずです。

いわゆる事故物件はその事実を隠して売ってはいけないと知っている人は多いでしょう。では自然死などの場合は、買主に告知する義務があるのでしょうか。

実は、病死や老衰などの自然死で人が亡くなった家やマンションは、事件性がなければ原則として事故物件にはなりません。

事故物件になるかどうかは、心理的瑕疵（しんりてきかし）になるかどうかがポイントになります。 心理的瑕疵とは「人を嫌な気持ちにさせるような欠陥や欠点」という意味を表す言葉です。

たとえば、室内で人が亡くなった家の場合、「事件や事故が起きた物件なんて住みたくない」という人もいれば、「安くなるなら別にかまわない」という人もいるでしょう。 このように、人の感じ方で判断するとトラブルが発生するため、不動産の心理的瑕疵は告知義務事項として法律で定められているのです。

告知義務とは、売主が売却しようとしている物件に何らかの不具合や問題があった場合は、買主に伝えなければならないという売主の責任のことです。 自殺や他殺といった事件性のある不自然な人の死は、告知義務の対象となります。 一方で、病死や老衰は自然死であり、不自然な死に該当しないため、原則として告知義務の対象にはなりません。

これまで、事故物件の明確な定義はなかったのですが、国土交通省はトラブルの未然防止の観点から、2021年に宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインを公示しました。 このガイドラインによると、自殺や殺人といった不自然な死などについては告知義務があるとされていますが、病死や老衰、すぐに発見された孤独死などについては告知義務はないとされています。

しかし、自然死であっても、事件性や周知性、社会に与えた影響などが高いと考えられる場合は、告知義務の対象になる告げる必要があるとされています。 特に、亡くなってから発見までに時間が経っていたような場合や、室内がひどく汚染されて特殊清掃が入る必要があった場合は、事故物件になることがほとんどです。

「事故や事件性のない死」とはいえ、死亡から発見まで一定期間以上経った自然死は「孤独死」として扱われ、事故物件と判断される可能性が高くなります。 ここでポイントとなるのが、亡くなってから何日以内に発見されれば告知義務は不要、といった明確な基準がないことです。 一般的には、においや汚れが室内に染み付いていたり、警察や救急車がきて近所に孤独死の事実が知られていたりする場合は、告知義務の対象になってしまいます。 そのような状況でなくても、少なくとも売却を依頼する不動産会社には、人の死があった事実を伝えておくことが大切です。 買主に告知すべきかどうかは、売却を依頼する不動産会社に判断してもらいましょう。

突然死には、おもに次のようなケースがあります。

・浴室での心筋梗塞

・乳幼児突然死症候群

・原因不明の急な死亡

このような「突然死」には事件性がないため、発見が遅れさえしなければ、事故物件に該当する可能性は低いです。

ただし、自然死の場合と同様に、亡くなってから発見までに日数が経っているような場合は、事故物件として扱われることがあります。

病死や老衰で人が亡くなった家やマンションであっても、告知義務がある事故物件にならなければ、通常の売却と同じように相場価格で売れると考えらます。 たとえば、自宅療養中に亡くなったり、家族がいるときに倒れてすぐに病院に運ばれて亡くなったりした場合です。 ただし、家やマンションを購入してから人が亡くなったことを知るのは気持ちの良いものではありません。不動産会社の担当者から、あらかじめ上手に伝えておいてもらうほうが良いでしょう。

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