市原市で生前整理のご相談がありました | 市原で不動産売却なら市原市不動産売却相談センター | ブログ

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先日自宅の隣接地をご所有のお客様から生前整理のご相談がありました。内容は対象地は私道に接道していて道路持ち分はあるのですが、最近お向かいの土地にアパートが建つことになり建設会社が来て「私道の通行・掘削承諾書」を取り交わしたので自分も同じように私道持分に対して承諾書を交わして売却に備えたいとのことでした。

私道の通行・掘削承諾書」とは、私道の所有者が、当該道路における次の行為について承諾をしたことを示す書面のことです。

この書面によって得た承諾は、承諾を得た所有者から譲渡された第三者に対しても有効とされています。 つまり、売主が得た承諾書は、不動産が売却された後の買主に対しても有効なのです。

地方公共団体や国が所有する公道は、誰もが自由に通行できます。また水道局やガス会社等のインフラ企業体も必要な手続きを踏めば、確実に道路使用が許可され、配管工事が施工できます。 しかし、個人や法人が所有している私道は、所有者の意向が大きく反映されます。状況によっては通行を禁じられることもあります。

古くから建つ家を購入するのであれば、既設の配管があるので、基本的に私道を掘削する必要はありません。 しかし、更地に家を建てようとすれば、ライフラインである上下水道やガス配管の敷設工事は欠かせません。この場合、前面道路が私道だと、掘削するために所有者の承諾が必要です。

ただし、令和5年4月1日施行された改正民法の規定により、「土地の所有者は、他の土地を使用しなければ電気、ガスまたは水道水の供給を受けることができないときは他の土地に設備を設置することができる。（第213条の2第1項）」とされていることから、基本的には私道所有者の承諾を得ることなく管の敷設工事は可能です。   一方で、「他人が所有する設備を使用する者は、あらかじめ、その目的、場所及び方法を他の土地等の所有者及び他の土地を現に使用している者に通知しなければならない。（同条3項）」とされており、トラブルなく施工するためには、やはり円満に「私道の通行・掘削承諾書」を得るのが理想であることに変わりありません。

前面道路が私道のみの不動産を売却する際に特に問題になるのが、その道路が袋地の形状でありかつ所有権をまったく有していないないケースです。 購入する側も「所有権がないのに本当に通行できるのか」といった不安を抱くことになりますから、道路の全所有者からの「私道の通行・掘削承諾書」があった方が、売却を有利に進めることができます。

対象となる私道所有者と日常的に仲良くしていても、いざ通行・掘削の承諾となると、態度を一変することがあります。あるいは、相続などによって、所有者が複数存在して、物理的に承諾を得るのに時間を要することがあります。

私道の取り扱いに関しては、令和5年4月1日施行された改正民法によって大幅に緩和されました。 たとえば、共有道路おける水道管の新設も持ち分に応じた使用として単独で行うことができます。 また改正前民法では、全員同意が必須とされていた砂利道のアスファルト舗装化も、共有者の持ち分の過半数の同意で実施できることになりました。 同様に私道内の樹木の伐採も過半数の同意で実施できます。 これに伴い「私道の通行・掘削承諾書」の重要性は従前よりは軽減されたといえます。

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